Зруйновані очікування: підсумки 2022-го на ринку нерухомості
Рік тому експерти ринку нерухомості у своїх традиційних прогнозах були налаштовані дуже оптимістично, стверджуючи, що інвестиційна привабливість «квадратів» у великих містах тільки зростатиме, причому йшлося як про житло, так і про комерційну нерухомість. Але ці грандіозні плани зруйнувало повномасштабне вторгнення Росії. Паніка на ринку почалася за кілька днів до війни, а наприкінці лютого ринок нерухомості буквально паралізувало: реєстри закрили, забудовники пішли з будівельних майданчиків, а іноземні інвестори одностайно вирішили почекати до кращих часів. Експерти кажуть, що сьогодні ця сфера переживає такий поганий сценарій, що рік тому він навіть не озвучувався.
У калейдоскопі військових подій
Український ринок нерухомості разом із усією країною переживає свій найважчий рік, у якому йому довелося перенести масову міграцію, зруйновані будинки, падіння попиту в прифронтових регіонах та зліт попиту в західній частині країни, руйнування інфраструктури, блекаути та, звичайно, закриті держреєстри. Кожна з цих подій боляче била по ринку, змушуючи учасників змінювати пріоритети і кидатися із крайнощів у крайність.
Нагадаємо, що з початку військового стану Мін'юст обмежив доступ до держреєстрів, у зв'язку з чим повноцінно перевірити документи та зареєструвати угоду було неможливо. Деякі покупці та продавці намагалися обійти заборону, наприклад, продаючи житло за дорученням, але ризик нарватися при цьому на шахраїв буквально зашкалював.
У таких умовах зріс попит на оренду житла у західних регіонах країни, а у перший місяць війни вартість оренди у Львові, Ужгороді, Чернівцях, Івано-Франківську, Тернополі стала просто непристойною. І лише з квітня ситуація почала потроху стабілізуватися.
Втім, відкриття доступу до реєстрів не спричинило бурхливого сплеску на ринку нерухомості. Як пояснила столичний ріелтор Марина Кольцова, через падіння цін на нерухомість в Україні багато власників, які планували угоди до війни, зняли об'єкти з продажу та перейшли в режим очікування зростання цін і появи хоч якоїсь визначеності. Так що оренда залишається найбільш доступним і безпечним способом знайти житло в іншому місті.
Вимоги постійно змінюються
Як ми вже писали раніше, потенційні орендарі квартир висувають до житла все нові вимоги, але й про старі не забувають.
До колишніх вимог, які стабільні як ніколи, належить передусім мінімальна ціна. З цієї ж причини на піку популярності залишаються однокімнатні квартири: десять місяців війни не зробили українців багатшими, тому люди шукають найбюджетніших варіантів.
Також до досить стабільних вимог відноситься пошук житла у великих містах – і до війни, і зараз у великих містах простіше знайти роботу, яка сьогодні потрібна як ніколи. Згідно з дослідженням компанії Gradus, гроші та доступ до роботи сьогодні є найважливішими потребами українців.
І серед колишніх побажань залишилися хороша транспортна розв'язка, паркувальні місця біля будинку та близькість метро: під час війни це вже питання не так зручності, як безпеки.
Після того, як країна пережила перші обстріли, у потенційних орендодавців з'явилися нові, «військові» вимоги: наявність у будинку бомбосховища чи хоча б сухого підвалу, відсутність по сусідству критично важливих об'єктів, вікна у двір. Крім того, якщо раніше квартири в довгострокову оренду найчастіше здавалися без предметів побуту, то зараз орендарям важливі подушки та ковдри, побутова техніка та посуд, постільна білизна та рушники.
Після обстрілу 10 жовтня кількість запитів на оренду квартир у Києві просіла на чверть, але вже за кілька днів попит почав відновлюватися. Крім того, ця атака дала поштовх пошуку житла в заміських будинках, дедалі частіше почали з'являтися запити на невеликі будинки з пічним опаленням. Якщо говорити про житло у місті, то орендарі все частіше наполягають на низьких поверхах: тепер вони не лише хочуть бути ближчими до укриття у разі обстрілів, а й не залежати від ліфта. І, звичайно, практично всі потенційні орендарі шукають квартири у будинках із газовими плитами.
При цьому навіть за таких максимально критичних умов знайшовся сектор нерухомості, на який відродився попит. За даними порталу Нерухомість24, через аварійні відключення електроенергії запити на коворкінги з генераторами зросли вдвічі.
Попит залежить від ситуації на фронті
Після турбулентних перших двох кварталів 2022 року з липня ринок довгострокової оренди квартир почав поступово стабілізуватися. Як розповіли kp.ua в OLX Нерухомість, в ІІІ кварталі спостерігався пік пропозицій: протягом липня-вересня власники розмістили 318 511 оголошень.
Традиційно найбільший вибір житла протягом усього року залишався у столиці, хоча пропозиція то зростала, то провалювалася залежно від ситуації на фронті.
У Львові поступово зростав асортимент квартир. Наприклад, якщо протягом перших трьох місяців 2022 року можна було обирати з 8550 оголошень, то вже протягом ІІ кварталу асортимент збільшився більш ніж удвічі – до 19 232 квартир. А в липні-вересні вибір зріс ще на 17% і склав 22 587 пропозицій для оренди.
Попит на оренду по регіонах також був тісно пов'язаний із військовими успіхами української армії. Так, у І кварталі року українці найбільше цікавилися квартирами у Львові (281 тис. відгуків), а протягом квітня-червня різко зріс інтерес до оренди квартир у Дніпрі, коли в область стали активніше переїжджати українці з прифронтових регіонів, зокрема з Запорізької області. З липня відновився попит на оренду у Києві. Цьому сприяли деокупація частини області та поступове відновлення регіону – інтерес зріс майже вдвічі. У ІV кварталі, коли сталося звільнення Харківщини, почав відновлюватися ринок оренди у Харкові.
Що з цінами
Щодо цін, то зараз поступово йде повернення до довоєнного рівня. Наприклад, оренда однокімнатних квартир у столиці протягом жовтня-грудня становила близько 9850 гривень, а на початку року медіанна вартість зросла трохи більше 10 тисяч гривень. У той же час до кінця року середні ціни зросли в тих регіонах, де найактивніше відбувалася внутрішня міграція.
За даними OLX Нерухомість, містами із найвигіднішими цінами на однокімнатні квартири сьогодні є Чернігів (медіанна ціна у IV кварталі 2022 року складає 3700 грн), Житомир (4700 грн), Черкаси (5500 грн).
Міста з найвигіднішими цінами на двокімнатні квартири: Житомир (6400 грн), Одеса (7375 грн), Луцьк, Рівне (по 7500 грн).
Містами з найвигіднішими цінами на трикімнатні квартири стали той же Житомир (6700 грн), а також Луцьк, Рівне, Одеса (по 9000 грн), Черкаси, Тернопіль, Кропивницький, Хмельницький (10-11 тис. грн).
Прогноз на 2023-й
Нині сфера оренди житла поступово стабілізується та відновлюється, а ринок адаптується до реалій війни. В Асоціації фахівців з нерухомості також нагадують, що на український ринок оренди повернулася сезонність, на яку експерти сподіваються протягом 2023 року. Виходячи з цього, наступні зміни відбудуться навесні, ціни залежатимуть від рівня попиту. Зі зростанням попиту підвищуватиметься середня вартість оренди.
Що стосується пропозиції, то аналітики OLX Нерухомість вважають, що орендодавці намагатимуться реагувати на запити орендарів. Так, вже зараз спостерігається зростання популярності оренди приватних будинків, які можна оснастити генератором та опалювати різними способами – скажімо, дровами. Все більшої популярності набувають приміщення, в яких проведено газ, відповідно, залежність від електроенергії менша.
Очевидно, що визначальну роль на ринок відіграє перемога України у війні, адже люди не масово купуватимуть квартири, доки сусіди обстрілюють українські міста.
При цьому, кажуть у Нерухомість24, від закінчення війни для повноцінного оновлення первинного ринку житла пройде щонайменше три роки. Тож наступний 2023 рік буде лише основою для майбутнього зростання.
