Чем дальше от войны – тем лучше: на какое жилье в Украине вырос спрос
Выждав 10-12 месяцев после начала полномасштабной войны, застройщики в тыловых регионах страны на протяжении всего 2023 года постепенно возвращались на площадки. Задача минимум - достроить объекты, замороженные после 24.02.2022. По данным аналитиков, до вторжения в Украине продавали квартиры в 1700 ЖК, и на сегодня в 80% жилых комплексов возобновились продажи. Правда, реальность не столь оптимистична: одни застройщики возобновили свою деятельность сугубо декларативно, другие катастрофически не соблюдают сроки строительства. При этом цены на квадратные метры практически вернулись к довоенному уровню.
KP.UA обсудила с экспертами тенденции на рынке недвижимости и прогнозы на будущее.
Продают по 60 тысяч долларов, покупают – по 40 тысяч
За первый военный год продажи квартир на вторичном рынке уменьшились втрое, а на первичном – почти в 10 раз. Соответственно, рухнули и цены. Но сейчас все постепенно возвращается на круги своя.
В конце лета портал Минфин провел экспертную дискуссию «Что будет с ценами на недвижимость» и поделился интересными выводами. В частности, по мнению экономистов, сегодня на руках у украинцев есть как минимум 85 млрд долларов, которые вполне могут перекочевать в недвижимость.
Кроме того, экономисты уверяют: динамика цен на недвижимость в Киеве и средних зарплат говорит о том, что в последние пять лет жилье было самым доступным относительно доходов населения. Стоимость квадратного метра в Киеве в конце лета колебалась около отметки 46,5 тыс. грн, то есть примерно соответствовала трехмесячному доходу среднестатистического украинца.
При этом эксперты обратили внимание на то, что, например, цены на однокомнатные квартиры в Киеве после прошлогоднего проседания установились на уровне 60 тыс. долларов. Но если проанализировать объявления, по которым квартиры были проданы, то можно увидеть, что цену можно выставить любую, а вот покупают жилье, в среднем, стоимостью 40 тыс. долларов.
Если говорить о спросе на «первичку», то, судя по данным порталов недвижимости, с начала полномасштабного вторжения он возобновился до 50%. Причем в Киеве и Одессе всего до 40%, во Львове – до 70%, и в Ивано-Франковске спрос полностью вернулся к довоенным временам.
Основной мотиватор рынка – ожидание девальвации
C начала осени жилье в Украине продолжает активно дорожать. По данным аналитика компании «Центр биржевых технологий» Максима Орыщака, прирост за последние месяцы в долларах составил около 7,5%, в гривнах – порядка 12,5%.
Основной причиной подорожания жилья выступают девальвационные страхи украинцев и попытки сохранить сбережения в квадратных метрах, продолжает эксперт. Тема возвращения гибкого курса гривны активно раскручивалась несколько месяцев и, как оказалось, не зря. Пока, говорит Орыщак, этот курс управляемый, девальвации не случилось. Но ожидания сохраняются.
- Отсутствие других сильных факторов подтверждается последней динамикой цен на недвижимость, - отметил Максим Орыщак в комментарии KP.UA. - После того как девальвационные риски от смены курсового механизма не реализовались, цены на жилье в конце октября снова начали медленно снижаться.
Одним из основных изменений, отмеченных экспертами, стало изменение определения цены. Если до войны цены на недвижимость определял первичный рынок, а за ним подтягивался вторичный, то теперь наоборот: девелоперам приходится конкурировать с квадратными метрами на «вторичке». Основная причина этого явления заключается в больших объемах жилья на вторичном рынке.
- Кроме того, сегодня у рынка "первички" есть масса проблем – от отсутствия кредитования до отсутствия пакета разрешительной документации для застройщиков, - говорит столичный риелтор Марина Кольцова. – Все это приводит к несоблюдениям сроков строительства, а своевременная сдача объекта в эксплуатацию – это тот вопрос, который волнует потенциальных покупателей в первую очередь.
Основные тенденции
Основные требования покупателей недвижимости с начала войны претерпели существенные изменения. По словам Марины Кольцовой, сегодня к ним относятся расположение вдали от стратегических объектов, этаж не выше пятого, наличие паркинга и охраны, а также близость к метро. Последнее требование сейчас продиктовано не столько транспортной функцией метрополитена, сколько возможностью использовать станции метро в качестве убежища.
Кроме того, покупатели стараются выбрать жилые объекты с минимальным сроком до даты ввода в эксплуатацию и косметическим ремонтом. Это раньше украинцы покупали «бетонные стены» и потом еще месяцами, а то и годами занимались ремонтом. Теперь подавляющее большинство хочет купить и сразу либо въехать, либо сдать в аренду.
Что касается популярной недвижимости, то, добавляет Максим Орыщак, есть несколько основных параметров жилья с наиболее высоким спросом в Украине. По его мнению, это прежде всего «вторичка» в центральной или западной части Украины - однокомнатная или трехкомнатная квартира на безопасной удаленности от объектов критической инфраструктуры. Если это высотки, то не верхние этажи. «Однушки» и гостинки популярны из-за большого количества переселенцев, для них это самый удобный и мобильный вариант. А «трешки» популярны в премиальных сегментах, которые более устойчивы к ухудшению экономической и политической конъюнктуры. Кроме того, трехкомнатные квартиры приобретают большие семьи.
- Остальные параметры спроса продиктованы соображениями безопасности. Все очевидно: чем дальше от войны, тем лучше, - говорит эксперт. – Главное желание - защититься от ракетных ударов и их последствий.
В ходе экспертной дискуссии в Минфине эксперты привели такие цифры: в Киеве в активной продаже находится жилье в 168 ЖК. Лучше всего покупают в новостройках, которые соответствуют двум критериям: стоимость квадратного метра 1200−1500 долларов, а до ввода в эксплуатацию такого дома должно быть не более года, но лучше – до 6 месяцев. Это те горизонты риска, который инвестор готов принять.
Прогнозы: число покупателей будет сокращаться с каждым годом
Эксперты говорят, что ключевым фактором для рынка недвижимости является демография, и вот здесь у нас катастрофа: страна достигла 20-летнего дна. Соответственно, ежегодно число покупателей жилой недвижимости будет сокращаться, то есть зарабатывать продавцам будет все труднее и труднее.
В таких условиях столичный рынок жилья будет расти за счет мигрантов, а вот другим городам придется хуже. Сейчас более-менее нормально чувствует себя Львов, но после окончания войны его рынок недвижимости будет выглядеть раздутым. Сильного провала во Львове не случится, но все же после войны, когда встанет вопрос поиска работы и более комфортной жизни, часть людей уедут в Киев.
Что касается цен, то, говорят эксперты, пока нам в экономику не зальют обещанные деньги, никаких потрясений и всплесков ни с ценами, ни со спросом не будет. Одни объекты будут дешеветь, другие – дорожать, но на среднюю цену особого влияния не окажут. Спрос на рынке может получить толчок к росту за счет госпрограмм – например, если заработает в полную силу «єОселя» или программа сертификатов за утраченное жилье.
Среди других весомых факторов, которые будут определять ситуацию на рынке недвижимости, эксперты называют успехи ВСУ на фронте.
А по мнению Максима Орыщака, ключевым фактором на рынке выступает курс гривны. Если национальная валюта останется стабильной, цены на недвижимость и в долларах, и в гривнах до конца 2023 года будут склонны к «дрейфу» недалеко от текущих уровней. Но и в этом случае рынок зафиксирует положительную годовую динамику цен.
