Недвижимость в Украине – арендные качели и замершие продажи
Рынок недвижимости в Украине, остановившийся три месяца назад, понемногу начинает оживать. Правда, украинцы не покупают жилье, а в основном по-прежнему арендуют, причем спрос на жилье сильно вырос. По данным OLX «Недвижимость», если перед началом войны арендой интересовались 1,6 млн раз, то сейчас этот показатель вырос до 2,7 млн поисков.
Что с ценами на аренду в Киеве
По количеству свободных квартир под аренду уверенно лидируют Киев и область. По сравнению с мирным временем, количество предложений в регионе выросло почти вдвое. А вот средняя стоимость аренды снизилась с 11,2 тыс. грн до 8,8 тыс. грн.
По данным аналитики OLX, по сравнению с довоенным временем, средняя месячная арендная плата за однокомнатную квартиру в столице снизилась на 1590 гривен - до 7945 грн, за двухкомнатную на 4879 гривен - до 11 198 грн, за трехкомнатную на 8087 грн - до 16 426 грн.
Аналитика по районам говорит о том, что легче всего найти однушку (самый популярный тип квартиры) в Дарницком районе. Здесь можно выбирать из почти 3 тыс. вариантов со средней ценой 8 тыс. грн в месяц. Также хорошие варианты предлагают Шевченковский и Соломенский районы. Если человек ищет вариант подешевле, ему стоит обратить внимание на Деснянский район, где средняя месячная плата составляет порядка 6 тыс. грн.
Вторым регионом Украины, где число предложений, по сравнению с довоенным временем выросло, стал Днепр. И этот тот случай, когда и количество жилья под сдачу, и цены на него выросли одновременно (подробнее см. таблицу). Местные на снижение цен пока не рассчитывают.
- У нас в городе переселенцев, по разным оценкам, около 200 тыс., - говорит жительница Днепра Людмила. – Поскольку половина их них вполне платежеспособны, арендная плата выросла в полтора-два раза. Так что ни о каком снижении аренды в ближайшее время говорить не приходится. Семья моей дочери снимает квартиру у одного владельца уже 4 года. В апреле он поднял арендную плату на 500 грн. Извинился, конечно, но при этом отметил, что это еще по-божески. Проверили – и правда по-божески. За такие деньги уже ничего не снимешь.
Как изменилась средняя цена аренды в отдельных регионах
| Область | до 24.02.2022 | май 2022 |
| Киевская | 11 237 | 8772 |
| Львовская | 7468 | 12 956 |
| Ивано-Франковская | 5485 | 7827 |
| Днепропетровская | 5068 | 7380 |
| Черкасская | 4145 | 6100 |
| Полтавская | 3941 | 6896 |
| Хмельницкая | 3709 | 8500 |
На запад!
В западных регионах страны предложение жилья сократилось, а цены серьезно выросли. И это совсем неудивительно, учитывая спрос.
В Ивано-Франковске ежемесячная аренда однокомнатной квартиры в мае обходится в среднем в 8776 грн, двухкомнатной - в 11 702 грн, трехкомнатной – в 17 553 грн.
В Полтаве аренда однокомнатной квартиры обойдется в 8 тыс. грн, за двухкомнатную попросят около 10 тыс. грн, трехкомнатное жилье обойдется в среднем в 15 тыс. грн.
Во Львове цены и до войны кусались, но сейчас они просто зашкаливают.
Справедливости ради надо сказать, что сегодня страсти, по сравнению с февралем-мартом, немного поутихли, и многим удалось снять жилье за вполне приемлемую цену, а то и вовсе только за оплату коммуналки. Местами рынок недвижимости в военное время стал «рынком крайностей»: в то время как одни заламывают двойную и даже тройную цену, другие сдают свое жилье за копейки, а то и вовсе бесплатно.
Так, например, мои знакомые, которые в панике уехали из Киева в начале марта, сняли дом в Черновцах за 3 тыс. долларов в месяц. И тогда они считали, что им очень повезло, поскольку свободного жилья просто не было. А через месяц они переехали в дом в пригороде Черновцов, который гораздо меньше и проще, но и платят они там весьма символическую сумму в 100 долларов в месяц.
Еще одни знакомые поселились в Каменце-Подольском. Хозяйка квартиры (подруга детства моих знакомых) уехала к детям в Польшу, а им предложила пожить бесплатно и, если есть возможность, платить только за коммуналку. В знак благодарности они платят не только за свою коммуналку, но и закрыли долг в 7 тыс. грн. Но, конечно, это копейки по сравнению с тем, сколько бы им пришлось платить, если бы они снимали жилье на общих основаниях.
Есть и те, кто пошли другим путем – то есть изначально искали не самое дешевое жилье, которого на рынке мало, а квартиру бизнес-класса. Например, приятели с большой компанией сняли большую двухуровневую квартиру с хорошим ремонтом в новом доме закрытого ЖК за 900 евро в месяц. Но и жили там четыре семьи, так что на каждого вышло совсем недорого за жилье такого уровня.
«На вторичке торг будет уместен!»
С арендой все понятно, а что с покупкой-продажей жилья? Ранее мы писали о том, что этот рынок c начала войны фактически заморожен, и дело не столько в закрытых госреестрах, сколько в падении цен. Эксперты отмечают, что рынок недвижимости с начала войны находится в жестком нокауте из-за целого спектра самых разных факторов. Это и угроза полного уничтожения недвижимости ракетным ударом, и рост цен на стройматериалы, и заморозка строительных площадок. Кроме того, раньше для украинцев недвижимость была одним из способов инвестиций, а зарабатывали на эту инвестицию в Польше или Германии. Сейчас переводы от заробитчан упали более чем на четверть. Из-за войны многие перевезли к себе семьи, и теперь им просто некому присылать деньги в Украину.
Как отметила столичный риелтор Марина Кольцова, вследствие падения цен на недвижимость в Украине многие собственники, которые планировали сделки до войны, сейчас снимают объекты с продажи.
- Думаю, что большинство останутся в режиме ожидания роста цен, - говорит риелтор. – За бесценок квартиры продавать будут лишь в самом крайнем случае. Кроме того, война поменяла критерии выбора жилья. Например, сегодня в городах, которые пережили обстрелы и бомбардировки, покупателей будет трудно соблазнить панорамными окнами и красивыми видами.
По словам аналитика компании «Центр биржевых технологий» Максима Орыщака, если говорить о первичном рынке недвижимости в Украине, то там застой наблюдался еще до войны в связи с высокими ценами и снижением количества предложения.
- Дорогие новые квартиры покупали меньше, а вот на вторичном рынке спрос был, - отметил эксперт в беседе с «КП в Украине». - Можно прогнозировать, что застройщики позволят себе немного подождать и снижать цены не будут. При этом вторичный рынок недвижимости регулируется готовностью каждого отдельного продавца получить на руки желаемую сумму денег. Поэтому торг будет уместен, и спрос на предложения с вторички будет в разы выше.
Продавцы, желающие ускорить сделку, могут продавать свои квартиры с большим дисконтом, продолжает эксперт. И до окончания войны это будет, пожалуй, единственной реальной активностью на рынке.
Что касается покупателей, то, говорит Орыщак, покупка недвижимости в период войны – это одновременно и очень выгодная сделка, и высокие риски. Учитывая эти два фактора, можно прогнозировать, что массовой скупки жилья не будет, но частные случаи, безусловно, будут иметь место.
- Довоенная активность рынка недвижимости Украины будет пиковым уровнем в истории страны и станет высокой сравнительной базой для последующих лет, - подытожил Максим Орыщак. - Восстановления темпов продаж на уровне прошлых лет ожидать не стоит, но не нужно это воспринимать как критическую ситуацию для экономики. После войны покупательская активность постепенно будет нарастать.
Во-первых, говорит эксперт, нужно понимать, что люди с достаточной суммой денег для покупки недвижимости в Украине остались. Из страны уехали далеко не все платежеспособные граждане, поэтому спрос на недвижимость в стране будет, и общие долгосрочные оценки по рынку недвижимости у нас умеренно-оптимистичные.
Во-вторых, фактор войны служит сильным сдерживающим условием для начала активных покупок. Многие выехали из страны временно, но после Победы планируют вернуться и строить дальнейшую жизнь в Украине.
В-третьих, есть часть людей, кто готов сейчас покупать недвижимость, но с сильным дисконтом. А продавцы психологически не готовы к таким действиям. Продавать квадратные метры в моменте за бесценок из-за состояния войны не будут, пока не появится острой необходимости.
