Риелтор: Довоенных цен на аренду жилья во Львове больше не будет
Даже после войны съемные квартиры на западе продолжат только дорожать. Ситуацию может выровнять лишь рост предложения, то есть, новая застройка города. А она начнется, когда спрос вырастет еще больше.
Цены выросли в полтора раза
Таких цен на аренду жилья на Западной Украине еще никогда не было. Цифры шокируют даже зажиточных граждан, что уж говорить о тех, кто бежал от войны с одной сумкой на плече, потерял работу и дом. Проклятья в адрес наглых и черствых жителей Западной Украины, не преминувших воспользоваться ситуацией и заработать деньги на беде других, слышатся все чаще.
Мэр города Андрей Садовой приравнивает хозяев, которые завышают цены на жилье для переселенцев в военное время, к мародерам. Таких просят сдавать на горячую линию горсовета – как минимум, алчных арендодателей сделают известными в городе. Чиновникам из военной администрации поступило предложение от Садового – поселять в такие дорогие квартиры военных или беженцев. Естественно, бесплатно.
Мэр Хмельницкого пошел еще дальше – пригрозил изымать квартиры у хозяев-жадин.
Что происходит с рынком недвижимости и чего ждать в будущем, «КП» в Украине» спросила у исполнительного директора агентства недвижимости во Львове Игоря Шибы.
- Игорь, какая сейчас ситуация с арендой жилья во Львове? Насколько подорожали квартиры?
- Есть одиночные случаи, когда пытаются сдать жилье по очень высокой цене, но мы их в статистику не берем. Если брать среднестатистические квартиры, то цены выросли в полтора раза.
- Владельцев квартир, которые сейчас подняли цены, во Львове приравнивают к мародерам. С чем связано повышение? Или это просто хозяева квартир обнаглели?
- Очень много людей обвиняют владельцев. Я не считаю это всегда правильным, потому что цену устанавливают не владельцы, ее формирует спрос и предложение. Если владелец ставит цену 20 000 гривен, а ему звонят: «Давайте за 25 000, но дайте квартиру мне». Потом следующий звонок: «Давайте 30 тысяч, но мне». Третий: «Возьму за 35, но мне», это уже вообще не вина владельца, что такая цена. Это спрос и предложение.
Забастовка против жадных владельцев не помогла
- Осталось ли еще свободное жилье во Львове? Может быть, «неликвид», который и до этого не сдавался месяцами?
- Предложений нет, забирают абсолютно все, даже очень дорогое. Своими глазами видел: за 45, 50, 60 тысяч гривен забирали квартиры, которые в довоенное время не могли сдать за 14-16. У меня тоже ушли все 100% квартир, которые раньше никто не хотел снимать, по любой цене.
Пример – жилье в Брюховичах (поселок в 14 км от Львова – Авт.) -людям не нравилась цена и условия. Это были однокомнатные квартиры с дорогим ремонтом. В Брюховичах жилье дешевле, но хозяин сделал дорогой ремонт и хотел больше за аренду.
Чтобы там жить, нужно было, чтобы или человек работал в Брюховичах или чтоб у него была машина. Но во время войны забрали все жилье в Брюховичах, какое там есть - и люди без машин, и которые не работают там.
- А как сами риелторы относятся к хозяевам, которые устанавливают совершенно сумасшедшие цены на жилье? Продолжают работать с ними?
- Сначала риелторы организовывали «акции протеста» и старались не работать с такими владельцами, но в любом случае все квартиры забирали. Да и все равно были риелторы, которые их сдавали - 100% риелторов невозможно было подключить к забастовке. Даже если бы это вышло – люди бы все равно забрали это жилье.
В своей компании я сделал большую скидку на комиссию, и большая часть из нее идет на нужды ВСУ. Не работать вообще или бойкотировать владельцев - это не вариант, потому что квартиры все равно уйдут. Если у человека есть деньги, чтобы платить 40 тысяч гривен за квартиру, то он может заплатить комиссию в размере 15 тысяч, десять из которых мы переводим на нужды ВСУ. Сейчас работаем таким образом.
Жилья для всех, кто бежал от войны, во Львове точно не хватает. Людей размещают в спортазалах. REUTERS/Pavlo Palamarchuk
Довоенных цен больше не будет
- В среде риелторов есть какие-то неписанные правила, рамки приличия, согласно которым не будут работать с человеком, которые просит неадекватно высокую цену за квартиру?
- По таким неписанным правилам риелторы взаимодействуют в своей закрытой среде. Если прямо аж неадекватно высокая, понятно, что говорят с владельцами, чтобы снизить - или под клиентов, или в общем.
Сейчас есть такие риелторы, что не берут комиссию вообще, другие символическую оплату берут. 85% отнеслись с понимаем и стараются поспособствовать, чтобы все было в рамках человечности.
- Мэр Львова предлагает военной администрации бесплатно селить в квартиры с запредельными ценами за аренду военных или беженцев. Мэр Хмельницкого вообще угрожает, что жилье у жадных арендодателей заберут. Насколько реальны такие угрозы, учитывая, что это – частная собственность?
- В военное время рамки правил очень сильно поддаются изменениям. Военная администрация имеет очень широкие полномочия - любые частные вещи и ту же недвижимость может использовать в военных целях. И это правильно, потому что сейчас война, и все должны 100% сил отдавать, чтобы закончить войну в нашу пользу.
Я в военную администрацию пока по такому поводу не обращался. Если были такие ситуации, всегда пытались с владельцем как-то ее изменить, в процессе диалога уменьшить цену и так далее. Но цены в любом случае уже не довоенные, они высокие и к довоенному уровню не вернутся. И это не вина владельца. Цену формирует спрос и предложение, потому, если цена маленькая, а спрос огромный, она вырастет. Во Львове предложение минимальное, а спрос огромнейший.
- А владельцы не переживают, что их жилье отберут, если они будут завышать цены, или, как минимум, поселят бесплатных жильцов?
- Страха у них нет. Никто за это не волнуется и не боится. Но те, с которыми я работаю, не переходят границ в плане цены.
- Квартиру реально могут забрать, как угрожает мэр Хмельницкого? Как считаете?
- Да, когда военное положение, есть такие полномочия у соответствующих органов. Могут пользоваться вообще всем имуществом, которое может понадобиться на нужды армии. Но вряд ли сам мэр Хмельницкого имеет такое право. Это в компетенции военной администрации. Главное, чтобы все это было в пределах разумного.
После войны спрос останется – люди захотят жить во Львове
- Когда можно ждать снижения цен на аренду? Сначала должен упасть спрос?
- Спрос упадет, но немножко, поэтому ждать уменьшения цен до довоенных не нужно - они не упадут. Люди, которые переехали, будут оставаться, и люди, которые вернутся из-за границы, тоже будут оставаться во Львове. Поэтому спрос будет еще очень-очень долго. Думаю, год времени спрос будет держаться бешеный, а потом останется на том же уровне, но уже не искусственный, созданный переселенцами, которые бегут от войны, а натуральный.
- Что это значит?
- Это спрос среди людей, которые переезжают во Львов, чтобы поменять город, на учебу или на работу, это происходит в обычных условиях. Сейчас спрос искусственный, так как он спровоцирован военными условиями, людьми, которые убегают от войны. Сейчас спрос высокий из-за них, а после войны он останется таким, потому что люди захотят жить во Львове. Львов будет дальше развиваться, а когда мы выиграем войну, будет развиваться еще стремительнее. Мы близ Европы, а с Европой мы уже, теоретически, будем в союзе, поэтому, я думаю, что примерно будет так. Цены немножко упадут, а потом снова будут подниматься.
- То есть, вырастут еще выше, без увеличения уровня доходов населения?
- В зависимости, пойдет ли российская федерация наступлением на другие территории. И оттуда тоже будут бежать во Львов. Сейчас это Киев, Харьков и восточная Украина, а если еще куда-то дальше пойдут, теоретически, например, на Одессу, думаю, с Одессы тоже массово будут бежать во Львов.
- Так, а куда бежать во Львов, если уже сейчас жилья нет?
- Думаю, будет организовано больше центров для беженцев и переселенцев, которые смогут массово принимать людей, в тех же школах. Может, будет и строительство таких центров, например, на 300 кроватей. Не думаю, что это будет тяжело. Это должна быть простая конструкция, которая не обязана долго стоять и ее можно отопить.
Очередь за гуманитарной помощью во Львове. REUTERS/Pavlo Palamarchuk
Снять квартиру можно только долгосрочно
- А куда все-таки поселяются переселенцы во Львове, которые продолжают прибывать, кроме школ? К вам они обращаются?
- Ищут долгосрочную аренду. На месяц поселять никто не хочет. Говорят, что они на долгосрочную аренду, ставят на этом акцент, чтобы их поставили на первое место. Хотя в большинстве случаев не имеют планов оставаться надолго. Это моя аналитика и моих коллег, все может быть по-разному. Но мы делаем выводы каждый день, видим такие вещи.
- Но они рискуют деньгами - им могут не вернуть залог?
- Да, им могут не вернуть стартовый месяц, но в этом случае, когда им негде жить, они могут им пожертвовать – понимая, что его не вернут, но им будет, где жить этот месяц. Могут надеяться на какие-то особенности договора, по которому им обязаны его вернуть. Люди в отчаянии, и они ищут любой вариант, лишь бы было, где спать.
- Подытожим – даже после войны надеяться на удешевление аренды жилья не приходится, ждать можно только подорожания?
- Цены может выровнять только увеличенное предложение, а оно будет только тогда, когда будут еще активнее развивать застройку Львова. А ее начнут еще больше развивать, когда будет еще больше увеличен спрос.
Я не думаю, что на государственном уровне будут регулировать цену аренды, потому что в этом случае это не правильно – дело только в спросе и предложении.
К этому надо подойти с умом, разработать специальную карту застройки города - чтобы не было пробок, чтобы все дороги были четко продуманы, и дальше застраивать город. Останавливать въезд машин в город, делать паркинги загородом, чтобы там оставляли личный транспорт. Совершенствовать общественный транспорт, чтобы он был реально удобным, чтобы люди его выбрали, а не машину. Застраивать можно до бесконечности, но если делать не продумано, то наступит такой момент, когда город однажды просто остановится.
Это практика европейских городов - их города уже давно перешли эту линию, которую мы пройдем после войны. Уже сейчас во Львове начали делать экспериментальные паркинги. Это такой тип, когда на объездной, например, загородом большой дешевый паркинг, и туда идет большое количество транспорта. Эта европейская практика хорошо работает, и, я думаю, что во Львове тоже будет работать. Это удобно для жителей области и для пригородных территорий, которые будут увеличиваться с новой застройкой.
Львов может стать и европейской столицей, известной на весь мир, со временем. Высокие цены - это не так плохо, на самом деле. Если сделать, чтобы платили официально и налоги шли в бюджет города, если приложить усилия, чтобы большинство аренды шло - это только плюс.
КОМПЕТЕНТНО
Олег Леонтьев, адвокат
- Чтобы владельцы квартир держали цену или сдавали по меньшей стоимости, нужно страховать их имущество. Если у местной власти есть такое желание, они могут страховать их имущество от повреждения за свой счет или счет администраций. Увеличение суммы аренды идет, в том числе, из-за страха уничтожения или повреждения имущества и квартиры. Такие случаи были, когда квартиру, мебель буквально разбивали в хлам.
Вторая причина – это несоблюдение условий аренды. Люди снимают на три месяца, а едут через 3 дня, и требуют в грубой форме, чтобы деньги вернули. Еще момент - снимают мужчина и женщина, а к ним цыганский лагерь приезжает. По таким причинам владельцы тоже поднимают цену.
Есть много жилья, уже сданного в эксплуатацию, но не заселенного. Органы власти могут снять это жилье, заплатив строителям, и заселять туда людей или сдавать его. В новостройках много такого жилья. Также власти, если не ошибаюсь, получают около 5-7% от того или иного дома как инвестиционную часть. Можно тоже придержать, а не раздаривать, и сдавать в аренду. Путей много.
Черного рынка сейчас практически нет. Маклеры всеми путями пытаются перехватить жилье, поэтому найти жилье от владельцев практически невозможно. Это было бы дешевле, потому что не закладывается процент посреднику.
Чтобы упорядочить рынок, нужно подключать Бюро экономической безопасности - бывшая налоговая полиция. Все жилье у нас сдается по-черному: договора не регистрируются и налоги не уплачиваются. А должно быть минимум 18% налога от суммы, полученной за аренду - это налог на доходы физических лиц. Это не касается договоров, например, где снимает жилье военная часть, там трехсторонние договора. Но эти дополнительные деньги, скорее всего, будут сниматься с тех, кто арендует.
Такими революционными методами, как предлагается некоторыми мэрами, ситуацию не разрешить.
Жилье не могут конфисковать. Реквизиция может быть только в случае нужд военной администрации. Рынок не допускает таких моментов, как административное регулирование. Рынок только формирует корреляцию от спроса к предложению.
Такие революционные моменты, которые хотят сделать - абсурд и ничего общего они не имеют ни с соблюдением законности, ни с соответствием законным нуждам людей.
Что касается принудительного отчуждения - они руководствуются 41 статьей Конституции Украины, 353 статьей гражданского кодекса Украины, восьмой статьей Закона о правовом режиме военного положения, третьей статьей Закона о принудительном отчуждении в условиях правового режима военного или чрезвычайного положения.
Должны быть обязательные условия для реквизиции имущества:
- отчуждение имущества частных лиц может осуществляться исключительно на платном основании с предварительным или последующим возмещением стоимости. Бесплатное отчуждение касается только имущества в государственной собственности;
- решение может приниматься исключительно высшим командованием Вооруженных сил обязательно с согласованием с военной администрацией - без согласования допускается только в местах боевого столкновения;
- реквизиция должна осуществляться обязательно с четким документальным оформлением, подписанием акта;
- перед отчуждением должна осуществляться оценка рыночной стоимости имущества, оригинал передается владельцу.
Важный момент – размер оценки может быть оспорен в суде. То есть, угрожать бедным несчастным владельцам жилья, которые, в принципе, идут навстречу и рискуют имуществом и жильем, не нужно.
