Жилье теряет в цене 3-5% в неделю
Сегодня купить недвижимость могут все еще единицы. Несмотря на то что цены существенно снизились, покупателей на рынке не прибавилось. Отсутствие кредитования, снижение доходов, рост цен на товары повседневного потребления, а также замороженные на депозитах средства - все эти факторы приводят к тому, что даже те, кто и хотел бы решить свои квартирные проблемы, не могут этого сделать. В результате цены на вчера еще золотую недвижимость снижаются более высокими темпами, чем поднимались.
СТОЛИЧНЫЙ ОБВАЛ
Как и в большинстве стран, самые дорогие квартиры продавались в нашей столице. Киевская недвижимость росла в цене ударными темпами, а пузырь, надувшийся на этом рынке, напоминал рост цен на нефть, которая за последние четыре года подорожала в четыре раза. И если стоимость нефти обвалилась за несколько месяцев, то квадратные метры дешевеют медленно, но уверенно.
Еще летом однокомнатная квартира в спальном районе Киева недалеко от метро могла стоить 160 тысяч долларов. И на такую цену находились и продавцы, и покупатели.
- В начале прошлого года я купила в кредит однокомнатную квартиру на Оболони, но через некоторое время поняла, что не потяну выплаты, - рассказывает менеджер столичной компании Светлана. - Я договорилась с банком, что продам квартиру и рассчитаюсь с ними, сама нашла покупателя, продала эту «однушку» за 160 тысяч долларов, рассчиталась с банком и переехала на съемную квартиру. Наверное, мне повезло, что я избавилась от этого жилья на пике цен, иначе сейчас на мне висел бы долг около 120 тысяч долларов, который я бы не смогла оплачивать.
Сейчас Светлана наблюдает за падением цен на жилье и уверена, что вряд ли ей бы удалось выручить за эту квартиру больше 50 тысяч долларов. Ее вывод - цены в долларовом эквиваленте уже упали втрое, а в гривне - в два раза.
Подтверждают это и базы данных аналитиков. Правда, они анализируют цены предложений. Тут падение немного меньше, но еженедельно цены снижаются на 3-5%.
- За период с 9 по 15 февраля средняя цена продажи 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 3,31% ($67) - до 1 964 долларов за 1 кв. м, - говорят в компании SV Development. - При этом самый дешевый - Деснянский район со средним показателем 1469 долл. за кв. м., самый дорогой - Печерский, где средняя цена продажи составила 3329 долл. за кв. м.
Интересно, что еще в конце лета - начале осени за среднестатистический метр столичного жилья просили 3 627 долларов. Как видим, стоимость предложения упала на 85%. Но и это еще не все! Как говорят риелторы, реальные сделки проходят лишь в том случае, если продавец готов уступить как минимум еще 30-40% от среднего предложения.
ХОДЯТ СЛУХИ ПО ДОМАМ
Специалисты по недвижимости признают, что число сделок на рынке уменьшилось в 15-20 раз. В связи с практически полным их отсутствием как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, нет возможности проводить мониторинг реальных цен продажи квартир. Кто-то утверждает, что есть сделки при цене тысяча долларов за метр, кто-то говорит о полутора тысячах. В целом рынок полон слухами, но никто не может привести хоть какую-то достоверную статистику.
При разговорах с риелторами мы услышали несколько интересных цифр, но проверить или опровергнуть их невозможно, потому что эти данные получены через третьи руки.
Итак, самая дешевая сделка, о которой нам рассказали, якобы произошла в начале февраля. За сумму около 10 тысяч долларов была продана «убитая» гостинка на окраине столицы вдали от метро. Ни район, ни метраж не уточняется. Еще один слух ведает о том, что на Виноградаре за 25 тысяч долларов была продана двухкомнатная квартира. Опять же - ни метража, ни адреса… Однако, если такие слухи появляются, значит, нет дыма без огня!
Несмотря на то что в базах данных гостинки чаще всего выставляются по 30-35 тысяч долларов, поверить в сделку за 10 тысяч можно. Ведь варианты с ценой в три раза выше, как показывает анализ предложения, не продаются ни в какую.
РИЕЛТОРЫ ПЫТАЮТСЯ ОЖИВИТЬ РЫНОК
Именно попыткой сделать хорошую мину при плохой игре выглядят заявления некоторых специалистов о том, что вот-вот на рынке появятся покупатели и цены пойдут вверх. Попробуем проанализировать все аргументы тех, кто сейчас хочет продать жилье.
1. Депозиты и отложенный спрос. Именно на это рассчитывают многие продавцы и риелторы.
Но для того чтобы отложенный спрос превратился в реальные сделки, на рынок должны поступить живые деньги. Возобновление кредитования не предвидится еще как минимум год, а то и больше. И это по самым оптимистическим прогнозам! Сейчас банкиры думают лишь о том, как бы сохранить на плаву свои финансовые учреждения. Ведь, по некоторым прогнозам, рост невозвратов по кредитам и нехватка ресурсов выльются в этом году в банкротство минимум трех десятков банков. Некоторые эксперты и вовсе говорят об угрозе, которая нависла над 40% финучреждений.
В итоге остаются депозиты. Как говорит статистика, население уже забрало из банков 40 миллиардов гривен, но что-то никто не спешит менять свои сбережения на квадратные метры. Да и всерьез рассчитывать на рост цен не стоит, ведь после кратковременного всплеска, когда люди потратят свои депозиты, начнется еще большее падение - все свободные деньги закончатся.
2. Иностранный капитал. Некоторые до сих пор верят, что к нам придет добрый дядя с мешком денег и начнет скупать подешевевшую недвижимость. Это и поднимет цены.
Действительно, некоторые иностранные компании рассматривают возможность выхода на украинский рынок, но, к сожалению для продавцов и к счастью для потенциальных покупателей, жилье их не интересует.
Как говорят специалисты, инвестиционным потенциалом для Украины является Евро-2012. Именно под проекты, связанные с чемпионатом, иностранные инвесторы готовы давать деньги, ведь эти вложения не только могут принести прибыль, но и улучшают имидж инвестора. Но пока что это лишь слова. Между тем даже коммерческая недвижимость, в частности бизнес-центры, теряет привлекательность. На днях появилась информация, что строительная корпорация Mirax Group выставила на продажу недостроенный комплекс «Миракс-плаза».
НАЗАД В ПРОШЛОЕ
Сейчас столичное жилье продается по ценам 2006 года. И это, похоже, не предел. Специалисты ждут массового выброса на рынок залогового жилья, оплатить которое заемщики не смогли. Пик отказов по выплате кредитов ожидается в конце весны. Именно тогда должно произойти очередное снижение цен.
Многие риелторы признаются, что за год цена может упасть еще вдвое и достичь уровня 2004 года. Если учесть, что Киев выступает индикатором цен всей украинской недвижимости, то подобное снижение ждет все без исключения украинские города. Правда, падение там будет не таким резким, ведь и росла цена не такими темпами, как в столице.
