Продажа земли в Украине: аргументы за и против
Наверное, одна из самых популярных тем среди украинских политиков - это рынок сельхозземель. Одни с пеной у рта требуют в очередной раз продлить мораторий, другие с таким же азартом требуют его отмены. Причем некоторые политики с легкостью переходят из одного лагеря в другой, диаметрально противоположно меняя свою точку зрения.
На днях министр финансов Александр Данилюк заявил, что земельная и пенсионная реформы заработают в Украине в последующие месяц-два и, возможно, даже будут приняты одним пакетом.
Давайте разберемся с основными аргументами сторонников снятия моратория на продажу сельхозземель и их противниками.
Пока что законопроекта о рынке земли еще нет на сайте парламента, но многие его ключевые моменты уже озвучивали чиновники, связанные с разработкой документа.
Во-первых, землю смогут покупать только украинцы. Это касается как юридических, так и физлиц. Второй важный момент: ограничение площади земли, которой может владеть одно лицо, - 200 га.
Как говорят в правительстве, если кто-то получит в наследство землю свыше 200 га, то по закону он "должен будет в течение года осуществить ее отчуждение", или попросту продать, или подарить кому-то безземельному. В противном случае земля отойдет в пользу государства. Это предотвратит концентрацию земли в одних руках.
Ну и наконец третий важный момент - это дополнительный налог для борьбы со спекулянтами. В законе предусмотрят норму, которая вводит налог в размере 50% от оценочной стоимости земельного участка, если его будут продавать в течение какого-то срока после приобретения. Нечто подобное уже давно работает на рынке недвижимости. Если дом или квартира находится в собственности продавца менее трех лет, он платит дополнительный налог при продаже.
|
Страшилка №1
Землю разворуют!
Большинство противников продажи земли апеллируют к тому, что землю, которая принадлежит государству, разворуют или купят за копейки. Как говорят противники быстрого снятия моратория, речь идет об около 10 миллионах гектаров сельхозземель - это земли запаса, неистребованные паи, паи тех, кто умер и не успел передать свою землю в наследство, земли, которые находятся вне населенных пунктов. Их попросту будут продавать "своим людям".
В правительстве парируют и говорят, что земля коммунальной и государственной собственности будет продаваться на земельных электронных торгах, то есть по принципу системы Prozzoro, когда любой желающий сможет поучаствовать в аукционе и купить понравившийся участок. Правда, как проверить, все ли участки пройдут через эту систему, пока не понятно. Ведь даже реестр автоматического возмещения НДС, как показала практика, никто не может проконтролировать.
Страшилка №2
Все скупят олигархи!
Аргумент про 200 гектаров в одни руки не смущает противников отмены моратория. Их мнение такое: земли будут скуплены через подставные фирмы агрохолдингами. Правда, эксперты уверяют, что агрохолдингам не выгодно покупать землю. Они сейчас берут ее в аренду у крестьян, которые от безысходности вынуждены сдавать ее за чисто символическую плату.
По данным проекта "Цена государства", средняя цена аренды гектара земли у крестьян на сегодня составляет от 37 долларов (около 1000 грн.) в год. И это один из самых низких показателей в Европе. Такая низкая стоимость аренды обусловлена тем, что продать свою землю владельцы паев не могут, а кроме как сдать в аренду, да еще и всего одной компании в регионе, у них нет возможности. Более того, в некоторых регионах живых денег крестьяне не видят - в качестве платы за землю им могут давать часть выращенного на ней урожая.
Если же рынок откроют, то владелец пая как минимум сможет выставить его на продажу. А на то, чтобы выкупать эту землю, у агрохолднингов попросту нет средств - кризис добрался и до аграриев. Вот и получается, что текущая ситуация, когда на рынок не могут зайти иностранцы, а крестьяне не имеют возможности продать свои паи, весьма выгодна крупному украинскому бизнесу. Им проще платить ежегодно даже по 1000 грн. аренды за гектар, чем сразу вывалить за землю сумму в 20-30 тысяч гривен за тот же гектар при покупке.
Кстати, сами агрохолдинги выступают против отмены моратория. Поэтому, скорее всего, через депутатов, которые лоббируют интересы крупного агробизнеса, в эти нормы будут пытаться внести изменения в ходе обсуждения законопроектов в парламенте.
Страшилка №3
Фермеры останутся ни с чем!
Часто политики рисуют мрачную картину, как через несколько лет после снятия моратория на землю украинские фермеры лишаются своей земли, после чего им приходится за копейки работать на иностранцев. Некоторые даже вспоминают такие слова, как "панщина" и "наймыты".
Мол, распродадут свои паи по 500 долларов за гектар, а через пять лет земля подорожает в 10-20 раз и купить ее уже обычный человек не сможет.
На это эксперты говорят, что и сейчас землей можно торговать в обход моратория, и называют самые популярные схемы:
- смена целевого назначения земли и последующая продажа;
- продажа корпоративных прав компании, которая взяла землю в аренду на 49 лет;
- возникает фиктивный долг под залог земельного пая и через суд передается "кредитору";
- передача пая по договору пожизненного содержания.
То есть при желании крестьяне могут продавать свои паи, только при этом им приходится давать взятки судьям и чиновникам.
Второй важный момент заключается в том, что на сегодняшний день продать землю готовы лишь 10-15% населения. По данным Союза землеустроителей Украины, даже эта цифра искусственно завышена так называемым отложенным предложением. Из-за моратория люди не хотят связываться с теневыми схемами и ждут его отмены. В качестве примера специалисты приводят рынок недвижимости, на котором в год продается и покупается не более 2% от всех объектов. Подобные цифры ожидаются и на земельном рынке.
Еще один важный момент - цена продажи земельных паев. Согласно последним опросам, крестьяне не готовы продавать землю дешевле чем по 5-10 тысяч долларов за гектар. Покупать ее по таким ценам массово вряд ли кто-то будет. А к цене в 1-2 тысячи долларов за гектар никто не готов.
КОМПЕТЕНТНО
Экономика и люди выиграют
- Сейчас на черном рынке через обходные схемы 1 гектар продают за 500-700 долларов США, - поясняет аналитик ГК "Телетрейд" Богдан Терзи. - Учитывая, что отмена моратория приведет в страну новых инвесторов, спрос на украинскую землю вырастет как минимум вдвое. Это означает, что и цены поднимутся в разы. Создание рынка земли принесет Украине и паевикам только плюсы. Во-первых, будут вливания иностранного капитала в экономику страны, ведь весь мир знает об украинском черноземе. Во-вторых, в сельхозсектор придут новая иностранная техника и передовые технологии. Это все повлечет за собой создание новых рабочих мест, профессиональных сотрудников, которые не будут просто махать лопатами, а уже следить за цифрами на экране и нажимать нужные кнопки. Все это даст сельской местности новое демографическое дыхание. Ожидается, что теперь молодые люди не будут бежать из села в город.
