Спекуляции на рынке недвижимости
Больше всего дискутируют о столичных ТЦ, в которых арендные ставки самые высокие. Мы решили разобраться в том, кто подогревает данный конфликт.
Следует признать, ситуация на рынке сложная. Большинство девелоперов имеют фиксированные ставки в долларе, что при недавнем скачке курса, отметка которого достигала небывалых 12 грн., стало серьезным ударом для ритейлеров. С другой стороны, у девелопера появляется своя проблема - в связи с тем же ростом доллара увеличиваются сроки окупаемости объекта. В данном случае обе стороны находятся в одинаковой ситуации и пытаются договориться для сохранения бизнеса - прямо скажем, не всегда переговоры проходят гладко. Пообщавшись с экспертами отрасли (в лице руководителей крупных и средних торговых сетей), мы заметили неожиданную тенденцию: в разговорах часто упоминались намерения арендаторов перевести переговоры с арендодателем из индивидуальных в коллективные, воспользовавшись услугами юристов, которые обещают отстаивать коллегиальное обращение.
Юристы, предлагающие за "небольшие" деньги представлять интересы коллектива арендаторов в различных столичных ТЦ и методом давления на арендодателя (угрозы коллективных расторжений договоров в случае отказа снизить аренду) добиться пересмотра условий сотрудничества и получить значительную скидку на арендные ставки, на самом деле надеются на то, что только угрозы будет достаточно, чтобы девелопер удовлетворил заявление еще до процесса. Более того, агитация таких мошенников лишь способствует эскалации конфликта, а никак не решению проблемы.
Может ли это коллективное обращение помочь ритейлерам и является ли такое обращение юридически обоснованным?
Своей точкой зрения на данный вопрос поделился партнер Юридической компании "КПД Консалтинг", председатель Комитета по вопросам права UREClub Владислав Кисиль: "Подобные предложения имеют мало общего с юриспруденцией. Скорее это попытки организовать шантаж и "террор" арендодателя. А иногда просто надувательство нечистоплотных аферистов. Ведь люди, предлагающие подобные сомнительные услуги, ничем не рискуют. Ритейлеры, которые не удосуживаются заглянуть в обязательные к исполнению условия подписанных ими же договоров аренды, в свою очередь рискуют многим: штрафные санкции, досрочное расторжение договоров аренды, потеря инвестиций в ремонт арендованных помещений, а также потеря инвестиций в рекламу торговой точки в конкретном ТЦ. Никто не отменял принципа права pacta sunt servands ("договоры должны исполняться"). Поэтому настаивать на одностороннем изменении или расторжении договора в переговорах с арендодателем необходимо только после профессионального изучения договорной документации и формирования переговорной позиции с привлечением грамотных юристов, а не поддавшись эмоциям либо беспочвенным обещаниям".
Нередко позиция шантажа и угроз в конце концов приводит к полной потере возможности диалога с арендодателем и, соответственно, увеличивает вероятность доведения ситуации до судебного разбирательства. "Не секрет, - отмечает Владислав Кисиль, - что шансов выиграть судебный спор, даже в нашей судебной системе, больше у грамотного арендодателя, который соблюдает закон и договор". Конечно, арендодатель не обязан пересматривать условия договоров аренды только потому, что арендатор выдвигает требование о предоставлении скидки, если это прямо не предусмотрено договором. Но для этого и существует переговорный процесс, во время которого обе стороны могут прийти к оптимальным решениям, которые помогут сократить убытки в ситуации экономического кризиса. Ведь обе стороны процесса именно в этом и заинтересованы. В то же время сомнительные "посредники", а иногда откровенные мошенники, вмешивающиеся в переговорный процесс, нередко только мешают решению конфликта и могут завести ритейлеров в тупик. Рекомендация, которую дает Владислав Кисиль при изменении условий ведения бизнеса, такова: "Скрупулезно проанализируйте подписанные вами договора аренды. Уясните, имеете ли вы право требовать от арендодателя изменения либо расторжения договора в одностороннем порядке или нет. Только после этого садитесь за стол переговоров с вашим партнером. Четко обосновывайте свою позицию. Далее закрепите достигнутые договоренности соответствующим документом - подписанием отдельного договора о внесении изменений в договор аренды, который будет отражать обоюдный компромисс каждой из сторон. И самое главное: не позволяйте псевдоспециалистам ввести вас в заблуждение".
Как стало известно, многие столичные ТРЦ уже пошли на уступки арендаторам, так что первые шаги к урегулированию кризиса в отрасли уже сделаны.
