Стоит ли покупать квартиру в преддверии кризиса
Несмотря на то что сейчас в украинских городах на рынке жилья наблюдается затишье, уже через месяц абитуриенты оживят рынок аренды квартир, а с осени риелторы традиционно ожидают увеличения количества сделок по купле-продаже недвижимости. Правда, слухи о новой волне мирового финансового кризиса могут испугать желающих улучшить свои жилищные условия.
НЕУТЕШИТЕЛЬНЫЕ ПРОГНОЗЫ
Итак, у вас есть на руках какая-то сумма и желание улучшить свои жилищные условия. Что делать - покупать сейчас или ждать дальнейшего снижения цен? Специалисты говорят, что ценового дна украинская недвижимость еще не достигла. На примере Киева, который является индикатором для большинства украинских городов, эксперты предполагают, что снижение цен продолжится.
- Уровень стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке в стране и в Киеве не достиг ценового дна, дальнейшее снижение составит 10-15% в год в среднесрочной перспективе, - рассказал глава национального совета Риелторской палаты Александр Бондаренко. - В ближайшие полгода-год я прогнозирую небольшое падение - на 5-8%.
При этом, по его прогнозу, в Киеве ценовое дно со средней стоимостью жилья 1 тыс. долларов за 1 кв. м на вторичном рынке будет достигнуто минимум через два года. Похожие прогнозы делают и другие специалисты. Роста цен пока никто не прогнозирует.
- Наши прогнозы более сдержанны, - говорит президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Александр Рубанов. - На сегодняшний день индекс ценового ожидания находится на уровне минус 1,5% в месяц. К концу года мы увидим примерно 10% снижения.
Эксперты отметили, что факторами, влияющими на снижение стоимости жилья на вторичном рынке в Украине в целом и в частности, являются отсутствие ипотечного кредитования по приемлемой процентной ставке, отсутствие роста доходов населения, а также ожидание значительного роста коммунальных услуг и девальвации национальной валюты осенью.
ИПОТЕКА ИЛИ АРЕНДА
Однако если вам негде жить, то ждать падения цен не всегда получается. Для многих молодых семей даже лишний месяц жизни с родителями может закончиться разводом. Поэтому многие пытаются решить вопрос кардинально.
Самый простой способ - это аренда. Как подсчитали эксперты, сегодня за квартиру в крупных городах приходится платить примерно 0,5% ее стоимости в месяц. То есть за год вы отдадите хозяевам около 6% от ее стоимости. Правда, цена на дешевое жилье медленно, но уверенно растет.
- Арендные ставки будут медленно, но уверенно идти вверх, - говорит Александр Рубанов. - Одна из основных причин - у людей нет возможности купить жилье, и поэтому многие вынуждены его арендовать. По его словам, если сегодня однокомнатную квартиру в столице можно арендовать за 350 долл., то к сентябрю стоимость аренды может составить 380-400 долл. в месяц.
Что касается ипотеки, то тут, даже несмотря на некоторое снижение ставок, наблюдается застой. Средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке летом снизились до уровня января, однако остаются на уровне 17%. Такие кредиты мало кому доступны.
Эксперты подсчитали, что с 2009 по 2011 годы ипотеку оформляли 5-7% покупателей, а сегодня - только 2-3%. В основном кредиты под высокий процент интересуют тех, кому не хватает не больше четверти цены квартиры.
Есть еще и государственная ипотечная программа под 3% годовых. Однако как в правительстве ни стараются, она так до сих пор и не заработала. Количество ипотечных кредитов, выданных в рамках программы удешевленной ипотеки для обеспечения доступным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, составило аж 79 договоров на всю страну. Если учесть, что программа работает уже около двух месяцев, то темпы выдачи таких кредитов составляют меньше двух в день.
Как говорят специалисты, украинцы побаиваются участвовать в подобной госпрограмме из-за того, что государство компенсирует лишь 13% процентной ставки. Пока что это делается исправно, но по опыту последних лет известно, что в бюджете могут просто забыть заложить на эти цели средства. В этом случае придется платить банку полную ставку в 16% годовых, а это уже не многим по карману. Да и большинство квартир, которые предлагаются по ней - это недостроенное жилье, до заселения в которое может пройти не один месяц. Тем, кто хочет решить свой квартирный вопрос сейчас, эти предложения не всегда подходят.
Естественно, начало реализации государственной программы при таких мизерных объемах кредитования пока никак не повлияло ни на снижение ставок, ни на удешевление стоимости жилья.
СЧИТАЛКА "КП"
Ждать или покупать
Если у вас есть деньги на покупку жилья и вас не сильно волнует квартирный вопрос, то лучше немного подождать. Если сбудутся прогнозы, то через год на такой инвестиции можно будет существенно сэкономить. Но если вы думаете над тем, арендовать или покупать, то тут особой разницы нет. Даже если за год цены упадут на 5-10%, то особенно сэкономить, переждав это время в арендованной квартире, не получится - 6% от ее стоимости съест аренда.
КСТАТИ
Меняю квартиру в Киеве на апартаменты в Испании
Европейский кризис толкает страны, экономика которых находится в плачевном состоянии, на необычные меры пополнения бюджета. Так, в Испании предлагают присоединиться к странам, которые выдают иностранцам вид на жительство в обмен на покупку квартиры. Группа экспертов предлагают правительству Мариано Рахоя в целях оживления рынка испанской недвижимости предоставлять ВНЖ иностранцам, купившим жилье от 250 тыс. евро.
"Тысячи богатых людей из России, Азии, Ближнего Востока и Латинской Америки покупают недвижимость в Великобритании, Франции и на Кипре ради получения ВНЖ. Они могли бы покупать квартиры в Испании - стране с хорошей погодой, приемлемыми ценами и являющейся членом Евросоюза", - пишет издание El Economista.
Интересно, что квартиры стоимостью от 250 тыс. евро до сих пор не редкость в столице. Поэтому в случае принятия такой нормы счастливые обладатели столичных апартаментов в центре смогут обменять Украину на солнечную Испанию.
В настоящее время подобные программы "вид на жительство в обмен на покупку жилья" есть в разных странах Европы - в Болгарии, на Кипре, в Латвии. Причем именно латвийское предложение - квартира в Риге от 150 тыс. евро - на сегодня самое дешевое в Европе.
А В ЭТО ВРЕМЯ
Риелторы не хотят страховать свою ответственность
Предложенный недавно в парламенте законопроект о риелторской деятельности не нравится участникам рынка. Этот документ предусматривает, что Министерство экономического развития и торговли будет выдавать сертификаты субъектам риелторской деятельности и вести госреестр таких субъектов. К тому же посредникам придется периодически проходить курсы и подтверждать свою квалификацию, а также страховать свою гражданскую ответственность. Именно последний пункт не нравится участникам рынка.
Они боятся, что минимальный размер страхования устанавливается госрегулятором самостоятельно. А это значит, что чиновники могут выдавить с рынка мелких предпринимателей, оставив только крупных посредников.
- Законопроект глубже загонит рынок в тень, - прогнозирует Александр Рубанов.
Правда, для потребителя в этом законопроекте больше плюсов, чем минусов. Ведь до сих пор посредники не отвечали за законность сделки. К тому же законопроект предлагает ограничить комиссию риелторов на уровне 3%, тогда как сегодня эта ставка зачастую составляет 5%. Ну и наконец законопроект предусматривает, что риелтор сможет работать в данной сфере только при наличии высшего образования и стажа работы минимум 1 год.
