Ціни вгору: як за пів року змінилася вартість квартир в Україні та що буде далі
Вартість квартир на первинному ринку залишається майже незмінною, водночас ціни на "вторинці" демонструють динаміку зростання. Двокімнатні квартири стали популярніші за однокімнатні, бо через війну родини об’єднуються, пояснюють експерти.
Як змінилися ціни на українську нерухомість останніми місяцями та що чекає на потенціальних покупців і продавців найближчим часом? Відповіді на актуальні запитання ринку нерухомості – у матеріалі Коротко про.
Столиця і не тільки
За останні пів року квартири на вторинному ринку Києва трохи подорожчали. На початок весни медіана вартості однокімнатної квартири на "вторинці" становила 68 тис. доларів, двокімнатної - 85 тис. доларів. Про це свідчать результати дослідження пошуковика нерухомості ЛУН. Хоча медіана (середнє число. - Ред.) реальної вартості проданих квартир була значно меншою - 55 тис. доларів за однокімнатну та 75 тис. доларів за двокімнатну.
Ціни на первинному ринку залишаються майже незмінними і, як і на вторинному, залежать від конкретного району. За даними ЛУН, середня ціна в столиці за квадратний метр складала у березні від 1000 доларів у Деснянському районі до 2230 доларів у Печерському.
Медіана однокімнатної квартири на початок березня у Львові становить 60 тис. доларів, що на 7% більше, ніж пів року тому, двокімнатної – 91 100 доларів (+12%), трикімнатної - 110 900 доларів (+6%).
В Одесі, за даними пошуковика, ціни також зросли. Медіана однокімнатної складає 40 тис. доларів (+11%), двокімнатної - 58,3 тис. доларів (+5%), трикімнатної - 80 тис. доларів (+6%).
Схожа ситуація і в Дніпрі, де однокімнатні квартири на "вторинці" за останні пів року зросли на 10% - до 38 тис. доларів, двокімнатні на 8% - до 52,3 тис. доларів, трикімнатні на 9% - до 71 тис. доларів.
Єдиним містом серед мільйонників, де "вторинка" подешевшала, став Харків, що не дивно, адже місто щодня під обстрілами. Медіанна вартість однокімнатної квартири у Харкові складає 24,5 тис. доларів (-2%), двокімнатної – 37,5 тис. доларів (-7%), трикімнатної – 49,9 тис. доларів (-5%).
Івано-Франківськ б’є рекорди
Як і у Києві, ціни на первинному ринку у Львові, Одесі, Дніпрі, Харкові залишаються майже незмінними.
Водночас відчутний розвиток і планомірне зростання спостерігається в Івано-Франківську. За даними аналітиків, за рік вартість квадратного метра від забудовника зросла на 5 тис. грн. Наразі в обласному центрі в продажу 155 житлових черг в 55 житлових комплексах, а будується 119 черг, що майже стільки ж, скільки в Одесі та Харкові разом взятими.
За даними Вікторії Берещак, оглядачки ринку нерухомості, за останні пів року середньозважена вартість квадратного метра в Києві та Львові виросла в межах 6% в гривні - до 50 тис. грн/кв. м та 51 тис. грн/кв. м відповідно, в Ужгороді відбулося зростання в межах 2% - до 41 тис. грн/кв. м, натомість в Івано-Франківську в межах 13% - до 31 тис. грн/кв. м.
- Ситуація на вторинному ринку дуже відрізняється, - зауважила Вікторія Берещак у розмові з Коротко про. - Ажіотажного попиту ніде немає, це треба розуміти, проте, наприклад, у Львові, Тернополі, Івано-Франківську, Ужгороді, Хмельницькому, Рівному, Кропивницькому ринок більш активний, ніж в Києві чи Одесі. Середнє зростання в доларах в діапазоні від 6 до 10% на однокімнатні квартири відбувається, в першу чергу, у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську.
Ці «регіони-хаби» почуваються краще, з точки зору попиту, однак все одно бачимо стабілізацію і вирівнювання ринку, продовжує експертка. За її словами, принципова різниця між "первинкою" та "вторинкою" сьогодні полягає в тому, що на останню більший вплив мають програми "єОселя" та "єВідновлення", адже покупці обирають за пріоритет саме житло на вторинному ринку. Наприклад, за програмою "єОселя" частка "первинки" за виданими кредитами досі менше 7%.
Вартість квартир на вторинному ринку в столиці. Скрін: misto.lun.ua
Деморалізуючі фактори
На думку Вікторії Берещак, обраний для аналізу період – останні пів року – важко назвати найсприятливішим для ринку нерухомості з кількох причин.
- Перша і основна: початок зимового сезону і психологічні тригери щодо можливих ракетних обстрілів, відповідно блекаутів, збільшення затримок термінів будівництва тощо, - відзначила експертка у коментарі Коротко про. – Цей фактор суттєво пригальмував зростання попиту по ринку вже в кінці грудня і аж до лютого фактично. По-друге, досить складний період у зв’язку з гойдалками війни: новини з передової по Авдіївці, голосування американців про пакет військової допомоги для ЗСУ. Плюс об’єктивні ринкові фактори - гальмування процесів і на без того повільному ринку.
Зараз по країні середні затримки з введенням в експлуатацію сягають 12-18 місяців на об’єктах, які на момент 24 лютого 2022 року були на початкових стадіях будівництва або в процесі до 30% готовності, продовжує Берещак. До того ж реальні темпи на майданчиках далекі від бажаних: менше половини з ЖК, які відновили будівництво, зараз дійсно можуть показати реальну динаміку - 5% готовності на місяць. Це дуже деморалізує покупця.
Безпека, послуги та добра екологія: чого хоче покупець
Водночас окремі концепти і проєкти, що мають високі ступені будівельної динаміки і відповідають сучасним запитам покупця щодо квартирографії, наповнення інфраструктурними функціями, безпекового фактора (енергетична, особиста безпека), поглиблюють прірву між конкретними форматами і рештою ринку. За словами Вікторії Берещак, сьогодні понад 80% платоспроможного попиту сконцентровано в форматах поліфункціональний квартал/кластер, а також екокомплекс квартальної забудови поблизу рекреаційної зони (ліс, великий парк, водойма або наявність цього на території).
- Принциповим моментом стає не просто різноманітна інфраструктура, а її відповідність конкретним запитам цільової аудиторії: важливо, які комерційні об’єкти, оператори послуг будуть на території, - пояснює експертка. - Енергетична безпека полягає в запитах на альтернативні джерела енергії - як мінімум промислові генератори на ліфтове обладнання і систему подачі води/опалення. Але покупці, звісно, не відмовляться і від диференціації джерел енергії - наприклад, вуличного освітлення за допомогою сонячних панелей.
Сьогодні двокімнатні квартири обійшли однокімнатні за рівнем попиту: люди частіше купують нерухомість саме за кількістю окремих кімнат, бо через війну родини об’єднуються. Через те що багато часу усі члени сім'ї перебувають вдома, важливий особистий простір. Користуються попитом планування в межах 60-70 «квадратів» з двома окремими санвузлами, просторою кухнею-вітальнею від 17 кв. м.
Що далі?
Щодо тенденцій на перспективу, то, враховуючи курсові коливання та здорожчання собівартості будівництва (окремі категорії матеріалів, такі як бетон, цемент, скло, через дефіцит виробництва показують суттєве зростання вартості вже від початку року в межах від 8 до 17% в середньому), Вікторія Берещак прогнозує очікуване зростання середньої вартості "квадрата" по ринку протягом весни в межах 8-12% в гривні. Стримувальним фактором виступає суттєво обмежений реальний платоспроможний попит.
