Як купувати квартиру під час війни
Війна поставила ринок нерухомості на паузу, і відкриття реєстрів йому мало чим допомогло. Ринок чекає на закінчення війни, причому в кожного з учасників - свої причини. Продавці сподіваються, що після війни ціни на нерухомість зростуть, а покупці відкладають угоду, оскільки побоюються, що нове житло може бути пошкоджене чи зруйноване.
Тим не менш рідкісні угоди на ринку все ж таки відбуваються.
Чи варто сьогодні купувати квартиру? Які квартири наразі почали користуватися меншим чи більшим попитом? Як торгуватися під час купівлі, щоб максимально знизити ціну? Про це ми поговорили із експертами.
Чекаємо на осінь
Ринок житла в Україні продовжує «спати», і цей стан триватиме ще щонайменше два місяці. Пожвавлення почнеться не раніше осені, коли, за прогнозами експертів, забудовники можуть почати пропонувати покупцям знижки в 10, а то й 20 відсотків.
Причин осіннього пробудження кілька.
По-перше, осінь – це час традиційного пожвавлення як на ринку оренди, так і на ринку купівлі-продажу.
По-друге, забудовникам будуть потрібні гроші для відновлення будівельних робіт.
І, нарешті, по-третє, знижки – це найпростіший спосіб показати покупцеві свою лояльність, що було важливо завжди, а в наш час – особливо.
- Ми всі чекаємо на осінь, але все ж таки дивимося на ситуацію реалістично, - зазначила у коментарі «КП в Україні» столичний рієлтор Марина Кольцова. – Багато хто сподівається, що активний попит на нерухомість у відносно мирних містах, до яких належить і Київ, сформують переселенці з Маріуполя, Харкова, Донецької та Луганської областей. Після війни, найімовірніше, так і буде. Але поки що я бачу іншу ситуацію: люди, які приїхали до Києва з інших регіонів, вважають за краще не купувати, а орендувати житло, тим більше що ціни на оренду дещо просіли. І це цілком логічно з огляду на те, що впевненості у завтрашньому дні сьогодні немає, напевно, ні в кого.
Водночас аналітик компанії Esperio Олександр Болтян упевнений, що квартиру в Україні можна продати і сьогодні. Щоправда, за однієї умови: треба зробити велику знижку.
– Середньостатистичні ціни у перспективі шести місяців впадуть на 30%, – прогнозує експерт. - Відповідно, якщо у продавця є бажання продати квартиру не через півроку, а сьогодні, доведеться піти на це 30-процентне зниження від ринкових цін вже зараз. Зрозуміло, що морально до такого кроку готові дуже мало хто, тому чекатимуть далі.
Житло підвищеного попиту
І продавців, і покупців хвилює головне питання – яке житло тепер матиме попит, а яке, навпаки, втратить цінність в очах потенційних покупців? Адже з цієї інформації можна прогнозувати, які квартири зростуть у ціні, а які подешевшають.
На думку Марини Кольцової, насамперед зросте попит на одно- та двокімнатні квартири економ-класу. У той же час ціни на великі квартири класу бізнес, комфорт та люкс, швидше за все, знижуватимуться.
- Виходячи з інформації на сьогодні, покупці лояльніше почали ставитись до квартир на перших поверхах, тому що вони здаються безпечнішими, особливо якщо йдеться про міста, де не було вуличних перестрілок, - каже рієлтор. – У той же час квартири на останніх поверхах стали ще менш привабливими, ніж до війни. До частих українських проблем у вигляді дахів, які протікають, додалися воєнні ризики ушкоджень, які на останніх поверхах вищі. А ще з високого поверху у разі повітряної тривоги дуже проблематично спуститись униз.
Також, продовжує експерт, потенційних покупців сьогодні мало приваблюють ЖК, що розташовані біля лісопаркових зон, а також поблизу інфраструктурних об'єктів, аеропортів, залізниці.
Крім того, мабуть, дуже нескоро повернеться попит на видові квартири з панорамними вікнами, і тут є кілька причин.
По-перше, такі квартири через велику кількість скла виглядають небезпечними, хоча забудовники і запевняють, що використовують міцне скло.
По-друге, вони розташовані на дуже високих поверхах, що, як говорилося вище, у воєнний час швидше мінус, ніж плюс.
По-третє, панорамні вікна загрожують великими втратами тепла. А наступного опалювального сезону в українських квартирах і без того буде не спекотно.
І, нарешті, по-четверте, такі квартири не відносяться до економ-класу, а сьогодні вирішальним фактором при покупці нерухомості все ж таки є ціна.
З тим, що ціна – це визначальний чинник, погоджується Олександр Болтян.
- Влітку-восени 2022 року продаватимуться саме ті квартири, ціна на які значно нижча за ринкову, - зазначив експерт у розмові з «КП в Україні». - У такому разі попитом користуватиметься будь-яка квартира – і з панорамними вікнами, і біля торгового центру, і біля лісу, та ще й при цьому продавець зможе «диктувати умови» - наприклад, продавати тільки за долари. Якщо ж триматися за колишню ринкову ціну, покупець має право просити розстрочку, розбивку платежу на 3-4 рази, оплату у національній валюті. З погляду продавця погоджуватися на такі умови у воєнний час – не найкраще рішення: надто великі ризики не отримати повну суму.
Покупця можуть призвати до армії, у регіоні можуть розпочатися бойові дії, та й ризик дефолту також зберігається, пояснив експерт свою думку. І дала просту пораду тим, хто хоче продати нерухомість: знижувати ціну та не погоджуватися на відстрочку оплати.
Іпотека недоступна
У будь-якому випадку, навіть якщо ціни просядуть, ринку, як і раніше, буде дуже далеко до довоєнного стану. Угоди залишаться точковими аж до кінця війни, і нових покупців на ринку будуть одиниці. В основному купуватимуть ті, хто намітив місто, район, а, можливо, навіть будинок і конкретну квартиру ще до 24 лютого, але війна, що почалася, завадила здійснити угоду.
Крім всіх вищезгаданих причин, є ще один досить істотний фактор, що стримує ринок, - недоступність іпотеки.
– Попиту на іпотеку практично немає, особливо у тих регіонах, де триває війна, – каже Болтян. – Інтерес виявляють на заході України, але говорити про іпотечну ставку складно, бо вона вкрай рухлива: умови для кожного клієнта індивідуальні. Не варто забувати і про ризики: регіон може опинитися у зоні бойових дій, а житло можуть пошкодити чи зруйнувати.
Після зростання облікової ставки НБУ до 25% рівень іпотеки злетів до непідйомних 35-36%, тож попит на іпотеку буде низьким, продовжує експерт. Нині українці теоретично можуть отримати іпотечний кредит під 7%, але це формальна можливість.
– Виходить, що опція є, але видавати кредити під такий відсоток ніхто не поспішає, – пояснює Болтян. - Нижня планка доходів сім'ї має становити 35 тис. грн на місяць, потрібно перебувати на квартирному обліку, мати житло, яке не перевищує 13,65 кв.м на одного члена сім'ї, або бути молодою сім'єю на старше 35 років, плюс потрібно підтвердити джерело доходу за останні 6 місяців, а щомісячна вартість іпотеки не має перевищувати 40-45% доходу родини. Очевидно, що вибірка для пожвавлення іпотечного ринку надто мала. Причому навіть якщо покупець підпадає під усі вищеописані дані, зовсім не факт, що йому дадуть іпотеку під 7%.
Після війни ціни злетять
На думку експертів, після закінчення війни ціни на нерухомість зростуть, а у столиці – взагалі злетять. А все тому, що сьогодні на ринку сформувався величезний відкладений попит.
- Київ – це найбільше, «найгрошове» і найпривабливіше для життя місто України, і війна цей розклад не змінить, - упевнена Марина Кольцова. – Після війни до Києва не лише повернеться переважна більшість мешканців, а й приїде багато з тих, хто втратив роботу й житло в інших містах. Як тільки-но почнеться це масове «наповнення» Києва, ціни на нерухомість різко підуть вгору, причому як на оренду, так і на покупку. Не варто забувати і про те, що нові будинки забудовники вже будуватимуть із укріпленими підземними паркінгами та бомбосховищами, що підвищить вартість нових квартир не менш як на 15%.
Водночас президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко вважає, що поки що для того, щоб давати прогнози, надто багато незрозумілого та невідомого.
- Якщо Україна швидко закінчить війну і розпочнеться процес руху в ЄС, це, звичайно, сильно підштовхне ціни на нерухомість, - каже Охріменко. – Сприятимуть попиту також гранти та кредити, які отримуватимуть українці, які втратили житло. А якщо війна затягнеться, ціни продовжать рух вниз.
Словом, резюмував експерт, купівля нерухомості в умовах війни – це справа дуже складна та непередбачувана, немає однозначного розуміння, що робити далі.
Важливо
Як торгуватися під час війни
Усім, хто вирішив ризикнути та купити квартиру зараз, експерти дали кілька порад щодо того, як торгуватися під час війни та максимально знизити ціну. Ми їх структурували та об'єднали у кілька рекомендацій.
- Вивчіть ринок: порівняйте ціни на аналогічні об'єкти в даному мікрорайоні, поговоріть із двома-трьома рієлторами, а не лише з тим, який пропонує квартиру. Так ви зрозумієте, наскільки адекватною є виставлена ціна саме в поточних умовах, оскільки наразі все змінюється дуже швидко.
- На зустрічі з продавцем постарайтеся зрозуміти, чого він справді хоче. Далеко не всі нині налякані настільки, що готові «скинути» житло за будь-яку ціну, отримати готівку та виїхати. Непоодинокі випадки, коли власник нікуди не поспішає, оскільки остаточне рішення так і не прийнято. У такому разі навряд чи варто витрачати свій час – суттєвої знижки ви тут не отримаєте.
- У мирний час типовими факторами, що дозволяли розраховувати на велику знижку, були кутова квартира, перший та останній поверх, невдале планування, недоглянуті під'їзд та прибудинкова територія, відсутність інфраструктури, зношені комунікації тощо. Зараз, як уже говорилося вище, до них додалися не лише останній, а й просто надто високий поверх, близькість до інфраструктурних об'єктів чи лісопаркової зони, вікна на північ (це найхолодніші кімнати) тощо.
- Ринок наразі належить покупцеві, тож торгуватися не просто можна, а й потрібно. При цьому не треба віддаватися на милість продавця і несміливо питати: «Ви поступитеся ціною хоч трохи?» Так ви, швидше за все, отримаєте відповідь: «Якщо купуватимете, трошки поступлюся» - і знижку в пару відсотків. Тим часом 2-3 «зайві» відсотки у вартість закладалися до війни, щоб власник завжди міг піти «назустріч покупцеві» і одразу запропонувати знижку. Сьогодні можна одразу скидати від початкової ціни 5%, а в окремих випадках – і 10-15%.
- Є й протилежна небезпека. Іноді продавець готовий скинути так багато, що закрадається підозра: він намагається позбавитися нерухомості якнайшвидше. Це може говорити про безліч варіантів: борги за комунальні послуги, аварійний стан будівлі, неправильно оформлені документи, підроблена довіреність тощо. Тож не втрачайте пильності, щоб у результаті втрати не виявилися більшими за економію.
