Нерухомість в Україні – орендні гойдалки та завмерлі продажі
Ринок нерухомості в Україні, який зупинився три місяці тому, потроху починає оживати. Щоправда, українці не купують житло, а в основному, як і раніше, орендують, причому попит на житло сильно зріс. За даними OLX «Нерухомість», якщо перед початком війни орендою цікавилися 1,6 млн разів, то зараз цей показник виріс до 2,7 млн пошуків.
Що з цінами на оренду у Києві
За кількістю вільних квартир під оренду впевнено лідирують Київ та область. Порівняно з мирним часом, кількість пропозицій у регіоні зросла майже вдвічі. Середня вартість оренди знизилася з 11,2 тис. грн до 8,8 тис. грн.
За даними аналітики OLX, порівняно з довоєнним часом, середня місячна орендна плата за однокімнатну квартиру у столиці знизилася на 1590 гривень – до 7945 грн, за двокімнатну на 4879 гривень – до 11 198 грн, за трикімнатну на 8087 грн – до 1.
Аналітика по районах говорить про те, що найлегше знайти однушку (найпопулярніший тип квартири) у Дарницькому районі. Тут можна вибирати майже з 3 тис. варіантів із середньою ціною 8 тис. грн на місяць. Також хороші варіанти пропонують Шевченківський та Солом'янський райони. Якщо людина шукає дешевший варіант, їй варто звернути увагу на Деснянський район, де середня місячна плата становить близько 6 тис. грн.
Другим регіоном України, де кількість пропозицій порівняно з довоєнним часом зросла, став Дніпро. І це той випадок, коли і кількість житла під здачу, і ціни на нього зросли одночасно (див. таблицю). Місцеві зниження цін поки що не розраховують.
– У нас у місті переселенців, за різними оцінками, близько 200 тис., – каже мешканка Дніпра Людмила. – Оскільки половина з них цілком платоспроможна, орендна плата зросла у півтора-два рази. Тож про жодне зниження оренди найближчим часом говорити не доводиться. Сім'я моєї доньки винаймає квартиру в одного власника вже 4 роки. У квітні він підвищив орендну плату на 500 грн. Вибачився, звичайно, але при цьому зазначив, що це ще по-божому. Перевірили – і справді по-божому. За такі гроші вже нічого не знімеш.
Як змінилася середня ціна оренди в окремих регіонах
| Область | до 24.02.2022 | травень 2022 |
| Київська | 11 237 | 8772 |
| Львівська | 7468 | 12 956 |
| Івано-Франківська | 5485 | 7827 |
| Дніпропетровська | 5068 | 7380 |
| Черкаська | 4145 | 6100 |
| Полтавська | 3941 | 6896 |
| Хмельницька | 3709 | 8500 |
На захід!
У західних регіонах країни пропозиція житла скоротилася, а ціни значно зросли. І це зовсім не дивно з огляду на попит.
В Івано-Франківську щомісячна оренда однокімнатної квартири в травні коштує в середньому 8776 грн, двокімнатної - 11 702 грн, трикімнатної - 17 553 грн.
У Полтаві оренда однокімнатної квартири коштуватиме 8 тис. грн, за двокімнатну попросять близько 10 тис. грн, трикімнатне житло коштуватиме в середньому 15 тис. грн.
У Львові ціни і до війни кусалися, але зараз вони просто зашкалюють.
Заради справедливості треба сказати, що сьогодні пристрасті, порівняно з лютим-березнем, трохи стихли, і багатьом вдалося зняти житло за цілком прийнятну ціну, а то й зовсім лише за оплату комуналки. Подекуди ринок нерухомості у воєнний час став «ринком крайнощів»: у той час як одні заламують подвійну і навіть потрійну ціну, інші здають своє житло за копійки, а то й зовсім безкоштовно.
Так, наприклад, мої знайомі, які в паніці виїхали з Києва на початку березня, винайняли будинок у Чернівцях за 3 тис. доларів на місяць. І тоді вони вважали, що їм дуже пощастило, бо вільного житла просто не було. А через місяць вони переїхали до будинку в передмісті Чернівців, яке набагато менше і простіше, але й платять вони там вельми символічну суму 100 доларів на місяць.
Ще одні знайомі оселилися у Кам'янці-Подільському. Хазяйка квартири (подруга дитинства моїх знайомих) поїхала до дітей у Польщу, а їм запропонувала пожити безкоштовно і, якщо є можливість, платити лише за комуналку. На знак подяки вони платять не лише за свою комуналку, а й закрили борг у 7 тис. грн. Але, звичайно, це копійки порівняно з тим, скільки б їм довелося платити, якби вони винаймали житло на загальних підставах.
Є й ті, хто пішов іншим шляхом – тобто спочатку шукали не найдешевше житло, якого на ринку мало, а квартиру бізнес-класу. Наприклад, приятелі з великою компанією винайняли велику дворівневу квартиру з хорошим ремонтом у новому будинку закритого ЖК за 900 євро на місяць. Але й жили там чотири сім'ї, тож на кожного вийшло зовсім недорого за житло такого рівня.
«На вторинному ринку торг буде доречний!»
З орендою все зрозуміло, а що з купівлею-продажем житла? Раніше ми писали про те, що цей ринок з початку війни фактично заморожений, і справа не так у закритих держреєстрах, як у падінні цін. Експерти відзначають, що ринок нерухомості з початку війни знаходиться в жорсткому нокауті через цілий спектр різних факторів. Це і загроза повного знищення нерухомості ракетним ударом, зростання цін на будматеріали, і заморозка будівельних майданчиків. Крім того, раніше для українців нерухомість була одним із способів інвестицій, а заробляли на цю інвестицію у Польщі чи Німеччині. Наразі перекази від заробітчан упали більш ніж на чверть. Через війну багато хто перевіз до себе сім'ї, і тепер їм просто нема кому надсилати гроші в Україну.
Як зазначила столичний ріелтор Марина Кольцова, внаслідок падіння цін на нерухомість в Україні багато власників, які планували угоди до війни, зараз винаймають об'єкти з продажу.
– Думаю, що більшість залишаться в режимі очікування зростання цін, – каже ріелтор. - За безцінь квартири продаватимуть лише в крайньому випадку. З іншого боку, війна змінила критерії вибору житла. Наприклад, сьогодні в містах, які пережили обстріли та бомбардування, покупців буде важко спокусити панорамними вікнами та гарними краєвидами.
За словами аналітика компанії «Центр біржових технологій» Максима Орищака, якщо говорити про первинний ринок нерухомості в Україні, то там застій спостерігався ще до війни у зв’язку з високими цінами та зниженням кількості пропозиції.
– Дорогі нові квартири купували менше, а ось на вторинному ринку попит був, – зазначив експерт у розмові з «КП в Україні». - Можна прогнозувати, що забудовники дозволять собі трохи зачекати та знижувати ціни не будуть. При цьому вторинний ринок нерухомості регулюється готовністю кожного окремого продавця одержати на руки бажану суму грошей. Тому торг буде доречний, і попит на пропозиції з вторинного майна буде в рази вищим.
Продавці, які бажають прискорити угоду, можуть продавати свої квартири з великим дисконтом, продовжує експерт. І до закінчення війни це буде, мабуть, єдина реальна активність на ринку.
Щодо покупців, то, каже Орищак, покупка нерухомості в період війни – це одночасно і дуже вигідна угода, і високі ризики. Враховуючи ці два фактори, можна прогнозувати, що масової скупки житла не буде, але окремі випадки, безумовно, матимуть місце.
– Довоєнна активність ринку нерухомості України буде піковим рівнем в історії країни та стане високою порівняльною базою для наступних років, – підсумував Максим Орищак. - Відновлення темпів продажів на рівні минулих років не варто очікувати, але не потрібно це сприймати як критичну ситуацію для економіки. Після війни купівельна активність поступово наростатиме.
По-перше, каже експерт, треба розуміти, що люди із достатньою сумою грошей для покупки нерухомості в Україні залишилися. З країни поїхали далеко не всі платоспроможні громадяни, тому попит на нерухомість у країні буде, і загальні довгострокові оцінки ринку нерухомості у нас помірно-оптимістичні.
По-друге, фактор війни є сильною стримуючою умовою для початку активних покупок. Багато хто виїхав з країни тимчасово, але після Перемоги планують повернутися та будувати подальше життя в Україні.
По-третє, є частина людей, які готові зараз купувати нерухомість, але з сильним дисконтом. А продавці психологічно не готові до таких дій. Продавати квадратні метри в моменті за безцінь через стан війни не будуть, доки не з'явиться гостра потреба.
