Через скільки років окупиться квартира, якщо її здавати в оренду
Через зниження прибутковості за депозитами, покупка квартири стає єдиним доступним засобом інвестицій в Україні. Міркуйте самі: у той час як ставки за депозитами в українських банках коливаються в межах 6-11%, ціни на житло за рік зросли на 15%. Адже куплену квартиру можна ще здавати в оренду і отримувати додатковий дохід. Щоправда, перед цим потрібно буде вкласти гроші не лише у покупку, а ще й у ремонт та облаштування житла.
Обираємо район
Найвигіднішим вкладенням традиційно є квартира у Києві. І тут немає нічого дивного, адже, враховуючи величезну різницю у рівні життя в столиці та регіонах, Київ надає найширші можливості для роботи та відпочинку.
Найбільш популярні в орендарів однокімнатні квартири, і головна причина – економія. Знімаючи однушку, можна суттєво заощадити не лише на оренді, а й на комуналці. Деякі з міркувань економії вирішуються на винаймання дво- або трикімнатної квартири в складчину, але це іноді сильно нагадує гуртожиток.
Щодо того, в якому районі Києва краще купити квартиру під здачу, то в кожному з них є свої плюси.
Любителям бурхливого міського "движу" добре підійдуть Подільський, Печерський та Шевченківський райони, а для спокійного життя краще обрати Солом'янський район, Дарницю чи Оболонь. Тим, хто на перший план висуває екологічну чистоту (парки, ліси, озера, чисте повітря), підійдуть Голосіїво, Русанівка, Дніпровський район, а також передмістя Бровари та Ірпінь, а тим, кому важлива велика кількість супермаркетів, магазинів та аптек, можна придивитися до Святошинського району.
У будь-якому разі велику увагу треба звертати на транспортну розв'язку: навряд чи орендарям захочеться годинами добиратися на роботу чи навчання, роблячи кілька пересідок. Незважаючи на величезну кількість маршруток у столиці, найнадійнішим транспортом, як і раніше, залишається метрополітен, тому квартири в безпосередній близькості від метро коштують дорожче. Також можна звернути увагу на швидкісний трамвай та загалом на частоту руху транспорту.
100 орендних плат
У будь-якому випадку, купуючи квартиру під здачу, краще орієнтуватися на свій смак і гаманець, тому що догодити квартиронаймачам не вдасться. Орендарі хочуть все й одразу: біля метро (щоб жодних двох зупинок на маршрутці), у новому будинку та з гарною інфраструктурою навколо (щоб і парки, і озеро, і магазини, і транспортна розв'язка одночасно), з гарним ремонтом (щоб жодних старих шпалер і "бабусиних килимів"), з повним комплектом побутової техніки (від мікрохвильової печі і холодильника до тостера і пилососа) і при цьому щоб дешево!
Зрозуміло, що власника влаштував би зовсім інший розклад: кожному орендодавцю хотілося б вкласти в квартиру мінімально, а отримати від неї максимально. Але «мінімально» в жодному разі не вийде: квартиру треба купити, зробити ремонт, купити меблі та техніку, і все це влетить у копієчку.
Рахуйте самі: вартість однокімнатної квартири 40-45 «квадратів» від забудовника – щонайменше 1 млн грн (і це не біля метро!), ремонт, меблі та техніка – ще не менше 250-300 тис. грн. Тобто виходимо на суму 1,2-1,3 млн. грн.
В ідеалі квартира під здачу має окупитися за 100 орендних плат (трохи більше 8 років за умови безперервної здачі), тобто, щоб це правило спрацювало, оренда цієї однокімнатної квартири не може бути нижчою за 12-13 тис. грн на місяць.
Але тут можуть бути нюанси, причому в обидві сторони.
Можна швидше
Почнемо з того, що вартість оренди однокімнатної квартири у ЖК середнього рівня становить 9-10 тис. грн. За таких цін квартира окупиться не за 8, а за 12 років.
Плюс треба враховувати кілька поточних косметичних ремонтів, які обов'язково знадобляться, навіть якщо з квартиронаймачами пощастить. А якщо не пощастить, то витрати зростуть ще більше. Через війну термін виплатності зростає до 13, або навіть 15 років.
Важливе значення має і керуюча компанія. Якщо всі плюси вашого будинку в новому ЖК полягають тільки в році будівництва, то таку квартиру і за 8 тис. грн буде здати проблематично. А з кожним новим несумлінним орендарем, який то плитку розіб'є, то відірве жалюзі, зовнішній вигляд квартири неухильно погіршуватиметься, а вартість оренди – також неухильно знижуватиметься.
Якщо ж ЖК може похвалитися закритою територією, парковкою, газонами, дитячими майданчиками, мінімальною інфраструктурою, то можна розраховувати здати квартиру дорожче – за 11-12 тис. грн на місяць.
Ще можна спробувати здавати квартиру подобово. У цьому випадку навіть з урахуванням неповної завантаженості та знижок за тиждень або місяць оренди дохід становитиме не менше ніж 15 тис. грн на місяць. Але тут потрібно враховувати, якщо здачу квартири у довгострокову оренду можна віднести до пасивного доходу, то подобова оренда – це бізнес, який потребує практично постійного залучення до процесу.
ДО РЕЧІ
Можна рахувати лише виплатність ремонту
Якщо 12 років виплатності для вас є психологічно занадто великим терміном, можна порахувати, за скільки років окупиться ремонт. Адже, поклавши руку на серце, орендар лише ремонт й амортизує, а сама квартира залишається у вашій власності та своєї вартості не втрачає.
Отже, з огляду на цифри, на які ми спиралися вище, на ремонт, меблі та техніку у нашій умовній квартирі було витрачено 300 тис. грн. Тобто навіть за мінімальної ціни за оренду в 8 тис. грн, окупити ремонт вийде за 3 роки, а здаючи її подобово – і за півтора.
Не варто забувати, що сама квартира теж нікуди не подінеться і навіть дорожчатиме.
За даними Держстату, у 2021-му квартири на первинному ринку подорожчали на 13,5% (на вторинному – на 15,7%), у 2020-му – на 6,9% (на вторинному – на 9,8%), у 2019-му – на 6,6% (11,1%). І, кажуть експерти, нерухомість продовжить зростати у ціні, тим більше в Києві.
Прогнози на 2022-й за зростанням цін на ринку столичної нерухомості коливаються від 12 до 30%. При цьому вартість квартир зростатиме швидше за вартість оренди, оскільки добробут орендарів просто не встигає за зростанням цін на нерухомість.
Цікаво, що новини про можливе військове вторгнення хоч і впливають на настрої учасників ринку, але до зниження цін не призведуть. Більше того: деякі експерти не виключають, що житло в Києві на тлі цих новин навіть дорожчатиме, тоді як квартири в прикордонних областях можуть дещо просісти в ціні.
