• Главная
• Общество

Фото: Виктор Лещинский.

На вопросы читателей КП в Украине ответил глава Национального экспертно-строительного альянса Украины Виктор Лещинский.

Об Альянсе

- Для кого работает Альянс? Зачем он нужен? Каковы цели Национального экспертно-строительного альянса Украины?

- В первую очередь "Альянс" - это новая интегрированная структура, которая в себя вбирает и работает в основном с экспертной средой в сфере строительства  по разным направлениям, начиная от обследования зданий и сооружений, заканчивая всеми направлениями отрасли, которые связаны с проектированием вплоть до судебной экспертизы. "Альянс" сотрудничает и принимает в состав - проектные институты, строительные компании, экспертные организации, физические лица, которые непосредственно являются экспертами отрасли, и действует на основах такого кластерного способа управления, т.е. объединенными усилиями достигают определенных серьезных результатов, что не хватает многим компаниям в Украине.

Законодательство изменялось и в принципе многие проектные институты, крупные организации просто растворились в истории и чтобы подойти к реализации какого-то крупного проекта, крупного строительного объекта необходимо все-таки довольно большое количество экспертов. А в Национальном экспертно-строительном альянсе эти эксперты есть, и мы постоянно приглашаем к сотрудничеству специалистов по другим направлениям, работая не только в Киеве, но и в регионах. На сегодняшний день подписаны ряд, достаточно большое количество меморандумов на сотрудничество не только с организациями на территории Украины, но и Европы.

Сам "Альянс" сотрудничает с многими компаниями строительной отрасли, также мы пошли дальше и сотрудничаем с адвокатскими объединениями, юридическими группами. На базе "Альянса" создана судебно-строительная экспертиза и идем к совершенству сделать полную коллегию судебных экспертов для решения многих проблем связанных с спорными вопросами между заказчиками и исполнителями в сфере строительства, а также защиты прав тех же заказчиков строительства и подрядных организаций, также проектных организаций, экспертных в досудебном и судебном урегулировании споров. В связи с тем, что споров достаточно много, мы пришли к такому мнение, что данный инструмент будет очень востребован на рынке.

- Спорные вопросы между заказчиками и инвесторами –  это какие, например?

- Между заказчиками и инвесторами их возникает гораздо меньше, потому что заказчик –  это, как правило, владелец объекта  или земельного участка, а инвестор – это юридическое, физическое лицо, которое инвестирует. Но в основном споры возникают между заказчиком, инвестором и исполнителями данных работ, либо проектных организаций. Таких споров достаточно много по качеству выполненных работ, по объемам выполненных работ и, конечно, по стоимости. Довольно много спорных вопросов вокруг бюджетных объектов строительства. После окончания стройки еще несколько лет по ним ведутся споры, которые доходят до того, что правоохранительные органы возбуждают уголовные дела. Для того, чтобы эти все вопросы снять вовремя, последний год наша организация довольно активно сотрудничает с государственными органами, которые являются заказчиками строительства, также подрядчики строительства приглашают наших специалистов к оценке своей деятельности и работы для того, чтобы эти спорные вопросы убрать в досудебном урегулировании и не доводить до суда.

О проблемах отрасли

- Как вы считаете, какова  основная проблема строительной отрасли в Украине сейчас?

- Самая большая проблема – это недофинансирование. Т.е. статьи расходов госбюджетов постоянно направлены на погашение каких-либо субсидий, каких-то неимоверно большого количества льгот и т.п., но в реальный сектор экономики, это строительство, вложение средств, как государственных, так и привлеченных инвестиций, крайне мало. Сразу подведу к тому, что как это проблема решается. На самом деле все это очень банально просто, максимально упростить систему в сфере строительства, ужесточить контроль и ответственность за нарушения строительных норм, а также сделать рынок саморегулирующим.

Вся Европа и уже давно Америка перешли на саморегулирующие организации, которые сами себя регулируют на рынке. Большая проблема того, что государство, как правило, не только не помогает строительной отрасли, оно ее консервирует, ужимает и создает определенные дискомфортные моменты, которые заставляют тех же инвесторов постоянно выкручивать руки проектантам, нарушать правила и нормы, и т.п. Главная задача государства – регулировать, контролировать, но не мешать развиваться. И это касается любой отрасли, не только строительной.

Еще одна большая проблема - коммуникации. У нас за все годы независимости страны ни один город, ни один районный центр, вплоть до столицы Украины не проводил капитального ремонта, реконструкции, а тем более нового строительства внутренних сетей, подземных коммуникаций, которые являются артериями всех городов. В большинство городов и районных центров они уже изношены на 80-85%. Локальные ремонты – это как таблетка от головной боли – она снимает симптомы, но не лечит причины, так и здесь, аварийные работы на определенных участках и территориях локализируют проблему в определенном месте, но не решают ее глобально. Нужен мониторинг и изучение проблем по каждому из городов. А дальше должен появиться план реконструкции и модернизация большинство коммуникаций в городах.

О хрущовках

- А что делать со старыми зданиями?

- Да, это и есть и третья проблема – большая часть жилого фонда Украины морально и физически устарели. Пройдет определенное количество лет, и дома просто начнут падать. Жилой дом многоквартирный, многоэтажный – это фактически продукт жизнедеятельности человека, такой же как и стул, стол, автомобиль и т.п. Каждый дом имеет цикл своей жизни и сейчас подходим к тем нормам в строительстве, что при строительстве, проектировании определенного дома по технологии должен закладываться весь цикл: от строительства дома с его текущими и капительным ремонтами, реконструкцией с реновацией и последующей утилизацией данного объекта. Это правильный подход, потому что управленцев в сфере жилищного строительства до сих пор в Украине не существует, только сейчас говорится о том, чтобы ввести новую профессию – это управленец имуществом.

Для того, чтобы начинать хоть что-нибудь делать надо понимать реальную картину имущества в принципе в стране и каждый градоначальник, городской глава должен для себя понимать состояние дел в своем городе. Нужно менять законодательство, которое предполагает, что для реновации устаревшего жилого фонда нужно, чтобы 100% жителей многоквартирного дома должны дать свое согласие на отселение.

Сейчас киевские власти единственное, что делают - это утепление фасадов и замену окон. Но это так не работает. Глобальный правильный подход к термомодернизации зданий и сооружений, начинается от источников, которые дают тепло, т.е. от котельной. Сейчас в домах начинают появляться теплопункты. И это правильно. Но есть проблема в культуре отношения жителей к своему дому. В этом плане должны создаваться ОСББ как наиболее эффективные организации по управлению имуществом многоквартирного дома.

О строительстве нового жилья

- Как вы относитесь к идее запретить строительным компаниям привлекать инвестиции от населения, а продавать только готовые объекты? Строить жилье за собственные деньги в Украине сегодня небезопасно?

- Я убежден, защита инвестора, который вкладывает деньги в строительство, должна быть на первом месте. Инвест-договор позволяют маневрировать генеральному подрядчику или заказчику строительства, который продает вам имущество в виде квартиры или нежилого помещения, задержать срок сдачи объекта либо поменять право собственности. С точки зрения защиты инвестора, идеальный вариант – это, конечно, фактическая продажа имущества готового, введенного в эксплуатацию, т.е. продуктом реализации должен стать уже готовый объект. Но тут возникает вопрос, где застройщику взять дешевые деньги для этого. Ведь стройка в среднем длится три года. Соответственно проблему смогут решить только дешевые кредиты плюс страховые гарантии.

Плюс есть такой механизм как ФФС (Фонд финансирования строительства). Его суть в том. что под каждый объект выделяется счет на который инвесторы вносят средства. Финансовая компания, которая открывает фонд под определенный дом, инвестирует объект в соответствии от выполненных объемов работы. Данная схема рабочая, но ей на самом деле не так часто пользуются.

Сейчас пользуются дырками в законодательстве - принимают деньги фактически на генерального подрядчика, который на свое личное усмотрение может инвестировать средства, как в объект инвестиции, а может на свое личное усмотрение перебросить данные средства на любую другую площадку, которую он посчитает нужной строить. Как правило, крупные компании строят от пяти до двадцати объектов одновременно. И сумма внесенная инвестором одного дома может фактически пойти на другой, более интересный застройщику объект, который необходимо сдать. Фактически получается этакая строительная пирамида. И как бы банально не звучало, такие строительные пирамиды существуют в каждой компании, которая ведет более чем пять объектов одновременно.

- А как людям защитить свои права?

- За последние три года я ни одному человеку, который ко мне обратился, не рекомендовал покупать квартиру на "этапе котлована" или начала стройки. Самый выгодный объект капиталовложений - это тот, который уже сдан в эксплуатацию. Покупая фактически воздух, вы рискуете стать участником схемы аферы, причем в роли потерпевшего. В первую очередь нужно нашим депутатам с профильными экспертными организациями придумать механизм, как сделать рынок новостроек защищенным.

Некоторые строительные компании сейчас умудряются начинать стройки жилья на промышленной земле, либо на земле, которая в принципе не может даже рядом стоять с многоэтажным строительством. Они умудряются закладывать фундаменты, привлекать туда частного инвестора и обманывать население. В такой ситуации сам инвестор должен быть подготовленным. Перед тем как вложить деньги, нужно проанализировать документы, которые должны быть у застройщика. Если вы в этом сами ничего не понимаете, обратитесь за консультацией к профессиональным юристам.

Уже есть даже строительные эксперты, которые принимают квартиру в эксплуатацию, помогают инвестору выявить все недостатки, чтобы застройщик их устранил. Я уверен, что есть целый пул экспертов и профессионалов, которые придут с вами на объект строительства и проверят все документы. Лучше заплатить за консультацию.

Записал