Была квартира ваша, стала наша
Недавно столичная полиция отрапортовала о разоблачении крупной группировки, которая занималась махинациями с недвижимостью. Согласно официальным данным, с 2015 года аферисты по подложным документам поменяли собственников и перепродали более 30 квартир в Киеве. При этом настоящие хозяева жилья даже не подозревали, что больше таковыми не являются. Эта смесь воровства и рейдерства сегодня очень распространена благодаря новациям, которые были введены в 2013 году: для устранения коррупции в Украине ликвидировали государственные БТИ и позволили нотариусам хозяйничать в Реестре недвижимости. Скептики предупреждали, что будут проблемы, но оптимисты отмахивались от тревожных прогнозов. И зря - сегодня над всеми нами нависает реальная угроза остаться без жилья.
Наследников оставляли с носом
О группировке, во главе которой стоял племянник известного криминального авторитета Авдыша, стало известно в 2015 году, когда полицейские задержали двух типов за аферу с квартирой. Однако сразу же вышел конфуз: подозреваемые обвинили сыщиков в вымогательстве сотен тысяч долларов. Скандал разгорелся, но вскоре заглох, и "караван" пошел своим чередом.
Заговорщики - а в группу входили 12 человек - через сеть информаторов подыскивали квартиры, где недавно умер хозяин, и фабриковали документы - либо свидетельство о праве собственности на своего человечка, либо договор купли-продажи, которая никогда на самом деле не совершалась. На основании фальшивок нотариусы меняли сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, квартира несколько раз перепродавалась. Первыми покупателями являлись подставные лица, последним мог быть человек, не подозревающий о подвохе. Когда законные наследники жилья предъявляли свои права, оказывалось, что в бабушкиной хрущевке живет чужая семья.
Отдельной статьей шли новострои. Под квартиры, в которые не спешили заселяться инвесторы, делались поддельные инвест-договоры на другое лицо, а дальше - та же схема с перепродажами. Не брезговали дельцы и квартирами, которые после смерти владельца должны были перейти в коммунальную собственность. Тут шли в ход договоры приватизации, оформленные задним числом. Столичная община понесла убытки без малого на 10 миллионов гривен.
А вот какую историю рассказала нам киевлянка Ирина:
- Когда мама заболела и слегла, мне пришлось забрать ее к себе. Мамина квартира пустовала несколько месяцев. Когда я наведалась туда, увидела новые замки и незнакомых мне людей.
Похожим образом пострадал киевлянин, решивший вложить капитал в недвижимость. Одну из квартир, купленных на черный день, аферисты перерегистрировали и увели.
Сейчас четыре основных фигуранта уголовного производства под арестом, включая племянника "авторитета". А все нотариусы проходят в деле свидетелями, хотя начальник столичной полиции открыто признал, что некоторые из них были в прямом сговоре с мошенниками.
Суд суду рознь
В Едином реестре судебных решений есть несколько дел, в которых фигурируют нотариус Р. из Днепра и киевский нотариус К. Они же являются свидетелями по ряду уголовных производств.
Схемы отъема жилья похожи: на квартиры, в которых люди не проживали по разным причинам, составлялись фальшивые судебные решения о взыскании жилья в качестве долгов и такие же поддельные документы о торгах.
"Покупателями" зачастую выступали бомжи, давно потерявшие паспорта. В короткий срок квартиры меняли нескольких владельцев, причем киевские могли быть проданы или отданы в ипотеку в Днепре, а нотариусы фиксировали все фиктивные сделки в Едином реестре недвижимости.
После многочисленных жалоб Минюст назначил проверку действий нотариуса Р. и заблокировал ей доступ к Реестру недвижимости. Но дама через суд вернула себе полномочия - и опять чиста перед законом как стеклышко. Среди пострадавших, согласно открытым данным, числятся Павлова, Пальчуков, киевлянка Моргун с малолетним ребенком, семья с несколькими детьми и другие. Даже притом что одни суды признавали деятельность нотариуса Р. неправомерной, в других людям все равно приходится сейчас отстаивать законное право на ворованное жилье, и результат не гарантирован.
Ни один не пострадал
По таким же судебным кругам ада предстоит пройти семье из Бучи под Киевом, которая стала жертвой настоящей рейдерской атаки. А дело было так: десять лет назад молодые супруги Н. взяли в ипотеку квартиру. Через восемь лет разошлись. Муж как настоящий мужчина оставил жене с ребенком жилье и как добросовестный отец продолжал выплачивать кредит. Пока в июне 2017 года, когда в доме были только ребенок с бабушкой, в квартиру не вломились незнакомцы и не выставили хозяев за двери.
Приехавшей полиции захватчики предъявили один-единственный документ: выписку из Реестра недвижимости, гласящую, что у квартиры появился новый владелец. Здесь даже обошлось без фальшивых решений судов. Разорившийся в начале этого года банк передал ипотеку коллекторам, те в одностороннем порядке изменили условия договора и отдали недвижимость частной компании.
Отец клянется, что ни сном ни духом не знал об угрозе, которая нависла над сыном, и никаких документов не подписывал. По факту мошенничества открыто уголовное производство, но бороться за жилье людям придется в гражданском суде. В рейдерском захвате прокуратура вообще не увидела состава преступления, не говоря уже о том, чтобы разбираться с такими тонкостями, как произвол с договором ипотеки и манипуляциями в Реестре недвижимости.
За всю историю квартирных афер в Украине ни один нотариус не пострадал…
Комментарий юриста
"Доказать преступный умысел практически невозможно"
Предоставляя нотариусам право распоряжаться в Реестре недвижимости, законодатели упустили из виду одну маленькую деталь, которая играет ключевую роль: не создали предохранительные механизмы.
- После судей нотариусы - это каста, которая наиболее надежно защищена от уголовного преследования. Согласно Уголовно-процессуальному кодексу нотариуса нельзя допрашивать по сути нотариального действия. То есть он может фигурировать в деле как свидетель, но ничего не пояснять и не давать никаких показаний. Доказать, что у нотариуса был преступный умысел, практически невозможно, - говорит адвокат Иван Либерман. - Но самое главное, что по закону нотариус не обязан проверять подлинность документов, которые ему предоставляют.
То есть человек, получивший право менять владельцев имущества, может делать это на основании любой бумажки, которую принесут вместе с гонораром. Нотариус не обязан сверять постановление суда с данными Реестра судебных решений, проверять, объявлялись ли на квартиру торги и стоит ли под договором купли-продажи подпись того человека, от имени которого он написан. Если факт подделки вскроется, нотариус только разведет руками: каждый имеет право на ошибку.
- Пока законодатели не обяжут нотариусов проверять документы, риски потерять недвижимость будут существовать, - резюмирует адвокат Либерман.
