Хочу купить жилье, попала на жулье: как работают черные риелторы
Казалось бы, нет ничего проще – звони риелторам, выбирай квартиру и покупай. Но на практике я столкнулась с настоящим рассадником аферистов и мошенников.
За обман изрубил квартиру топором
Первая проба, казалось бы достаточно хорошо известное в Житомире агентство. Здесь меня уверили, что документы в порядке, квартира не проблемная, особенно упирая на нотариально оформленную доверенность для продажи. В общем-то это меня и "подкупило".
Но навстречу риелтор Светлана не пришла. Перезвонила за несколько минут до назначенного пояснив, что придет другая девочка, тоже Светлана. Поднявшись в квартиру, я не знала, что и сказать. Ободранные обои, изрубленная входная дверь, отсутствие труб, душевой кабинки, умывальника, газовой плиты и изрубленный пол.
- Кто собственник? И можно ли посмотреть документы?
- Я – племянница хозяина. Доверенность оформлена на меня. Все нормально, - ответила девушка. Через пару часов она прислала на мой электронный адрес копию документа. Тут же позвонила Светлана №1. Приятно защебетав, она просто заполонила мой мозг словами "нотариус", "нотариальные действия", "предварительный договор". А я тем временем читала копию доверенности и вот тебе раз! Документом предусмотрено множество полномочий неизвестному физическому лицу, но никак не той "племяннице Светлане". Самое главное – о продаже ни слова. Наоборот, четко указано: "кроме отчуждения имущества"!
Риелтор все не умолкала и перешла уже к теме "задаток в 1000 долларов" и "агентство".
- Светлана, в доверенности указано, что отчуждение имущества запрещено. Так как же мы можем у нотариуса оформлять предварительный договор о продаже квартиры? И о каком задатке идет речь?- спросила я.
На том конце провода не растерялись и продолжили дальше "обработку" "нотариусом". Даже переключили на директора. Та приятным голоском уверяла, что это не продажа, а всего лишь предварительный договор.
- Просто, чтобы квартира "не ушла" – мы оформим договор у нашего нотариуса, и вы оставите задаток нам. Когда приедет собственник - вы с ним подпишите основной договор. После задатка мы вам даже ключи от этой квартиры можем оставить, - уговаривала меня директор.
- А где собственник квартиры? Если в доверенности указано "кроме продажи", то как нотариус может заверить предварительный договор и с кем? Кому и на каком основании буду оставлять деньги?
- Хозяин в Германии и чтобы приехать сюда, ему нужны деньги, - объяснила директор.
После услышанного, мне хотелось сообщить о подозрительных действиях риелторов в полицию. Ведь предварительный договор – это подготовительное действие перед составлением основного договора и если в доверенности четко указано, что отчуждение запрещено, то о какой продаже может идти речь?
Понимая, что на уговоры я не поддаюсь, риелтор пообещала уточнить вопрос у юристов и перезвонит. Но звонка я так и не дождалась.
Зато я съездила в дом, в котором мне предлагали купить разгромленную квартиру. Соседи по подъезду охотно поделились сплетнями:
- Сначала какой-то мужчина делал здесь ремонт, а потом пришла жена собственника этой квартиры и сообщила, что она не дает согласия на продажу квартиры и тогда обманутый покупатель изрубил всю сантехнику, двери и пол.
Вот так и закончилось заманчивое предложение: оставляйте задаток, берите ключики от квартиры и делайте ремонт, пока приедет собственник…
Продажа информационных услуг
Следующее агентство действовало по другому принципу. Риелтор Анатолий сообщил, что в продаваемой квартире живут квартиранты. Но это не помеха.
- Вот собственник квартиры и вот документы на квартиру. Будем оформлять задаток, - уверенным тоном сказал Анатолий и потребовал мой паспорт.
На столе я увидела договор на оказание информационных услуг, в котором исполнителем указано физическое лицо-предприниматель (ФЛП). На просьбу показать уставные документы агентства Анатолий недоброжелательно сказал: "Зачем вам? Оставляйте задаток 500 долларов и подписывайте договор".
- А договор об информационных услугах, какое имеет отношение к задатку?
- Вам нужна квартира? Тогда подписывайте, - ответил Анатолий и приложил к договору для убедительности акты выполненных услуг.
Объясню суть такого обмана: задаток и услуги – это разные действия. Подписав договор об информационных услугах и прилагающиеся к нему акты выполенных услуг, заказчик, а в данном случае - это я, несет обязательство оплатить услуги исполнителю, т.е. ФЛП Анатолию. Вышеуказанное действие не имеет ничего общего с задатком, поскольку оформление задатка возможно лишь с собственником квартиры либо его доверенным лицом. Кроме того, такой договор имеет юридическую силу лишь в случае нотариального заверения.
Таким образом, выманивая у покупателя 500 условных единиц под видом задатка, риелтор получает наличные, а вместо приходного кассового ордера или квитанции об оплате подсовывает договор, об услугах и акты к нему. Причем покупатель "попадает" на деньги дважды: один раз сразу заплатив 500 зеленых без чека, а потом по договору остался должен еще 500 долларов. И если отказаться их платить, риелтор имеет право обратиться в суд, добавив в иск еще и судебный сбор, услуги адвоката, моральный - ущерб.
Похоже таким нехитрым способом Анатолий и промышлял – оказывал информуслуги по одной и той же квартире.
Оплатите чужие налоги
Но все рекорды жадности побил риелтор Иван из соседней Хмельницкой области. Речь даже не о том, что эксклюзивная квартира в хорошем состоянии, оказалась пропахшей грибком с черными от плесени стенами, словно из фильма ужасов. Главное Иван посчитал все мои расходы и сообщил мне сумму на 2500 у.е. больше оговоренной ранее.
- Вы должны еще заплатить 8,5% налогов, - объяснил риелтор.
- Но покупатель при оформлении оплачивает только 1% в пенсионный фонд.
Иван пояснил - у продавца в собственности квартира менее 3-х лет, поэтому придется заплатить его налоги.
- Почему? – настаивала я. - Согласно законодательству продавец, получивший доход, несет обязательство оплаты налога, но никак не покупатель.
- Вы мне будете еще рассказывать кто за что платит? Налог на доходы будете платить вы, - начал грубить Иван.
Далее он предложил оставить задаток в агентстве, кстати, больше, чем в Житомире, но по той же схеме, подсовывая договор об информационных услугах. Собственник квартиры и документы на нее так и остались тайной. Вот и выходит: либо покупай кота в мешке, либо подари 800 у.е. Ване и назови это задатком. А если все же дело дойдет до покупки, в чем я сомневаюсь то вам еще придется заплатить и за "того парня", т.е. налоги за продавца.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Cоветы юриста на что следует обратить внимание, покупая недвижимость:
- потребовать технический паспорт на жилье и свидетельство на право собственности, в котором указаны собственники. Их может быть несколько и все они должны дать нотариально заверенное согласие на отчуждение имущества;
- попросить продавца предъявить паспорт гражданина Украины и убедиться, что он действительно является собственником продаваемого жилья. Обратить внимание в паспорте на графы "семейное положение" и "дети" - на приобретенное в совместном браке имущество один из супругов должен дать согласие на его дальнейшее отчуждение, если есть дети, то детям родители должны предоставить другое жилье равноценное отчуждаемому;
- проверить у нотариуса, которому вы доверяете, нет ли запрета на имущество или его пребывание в залоге;
- избегать покупки по доверенности, поскольку действие доверенности как документа, подтверждающего полномочия представителя, может быть прекращено в любой момент, в том числе в день совершения сделки о покупке недвижимости;
- любое соглашение или договор между двумя физическими лицами (продавцом и покупателем) заверять ТОЛЬКО нотариально;
- подписывая договор с агентством о продаже недвижимости, проверьте уставные документы на предмет может ли агентство предоставлять риэлтерские услуги;
- до момента заключения сделки не подписывайте с агентством акты о предоставленных услугах и внимательно читайте документы, которые вам предлагают подписать.
