Перспективные города и жилье: в какие квадратные метры стоит вкладывать деньги даже во время войны
Сегодня инвестиции в «квадраты» – это совсем не та тихая гавань, как это было до войны, говорит обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. Скажем, в 2021-м в структуре спроса на "первичке" инвестиционный спрос достигал 45% за счет достаточно высокой ставки доходности (25-30% в "комфорт+" за срок строительства, от 30% - в "бизнес-сегменте"), достаточно быстрых темпов строительной активности, появления новых перспективных форматов и ликвидных проектов.
– Начало полномасштабной войны фактически все обнулило, – отметила эксперт в комментарии Коротко про. - Сейчас в структуре спроса уровень инвестиционного едва достигает 6-8% в целом, сконцентрирован он точечно в "комфорте+", минимально в "бизнес-классе". Причем это уже момент восстановления, результат того, что в конце лета 2023-го инвестор развернулся к рынку.
Учитывая реальные темпы строительства, когда из более чем 90% ЖК, якобы возобновивших свои работы, по-настоящему это сделали едва 50%, а также нестабильную ситуацию и с реальным спросом, и с девелоперской активностью, и с военными рисками, зарывать деньги в котлован украинцы пока массово не готовы.
В то же время, говорит Виктория Берещак, если выбрать правильную инвестиционную стратегию, мощную концепцию ЖК и ликвидный лот, обладающий высоким потенциалом в течение длительного времени, то даже в условиях войны инвестиции в недвижимость можно рассматривать с точки зрения доходной стратегии. При этом нужно понимать несколько вещей.
- Теперь это игра «в долгую» по двум причинам: новые налоги, которые владелец обязан уплатить, если продает недвижимость, которой владеет менее 3 лет, а также реалии нашего времени в виде ограниченного реального платежеспособного спроса, низкой активности рынка. Зайти и выйти через два года с высокой доходностью удастся только в ограниченных случаях и суперликвидных продуктах.
Эксперт советует рассчитывать на сроки до конца войны плюс два года и более – только после этого есть шансы на оживление рынка за счет улучшения инвестиционного климата (процессы восстановления, международные доноры и компании), заинтересованности международных частных инвесторов в нашем рынке, которую, кстати, они уже обнаруживают. - Смотреть следует на сегменты "комфорт" или "бизнес-класс", форматы полифункциональный квартал/кластер, город в городе, многофункциональный комплекс, комплекс по принципу "15 минут до города". Крайне важна вариативность планировочных решений, в частности наличие различных конфигураций европланировок, где есть большая-кухня-гостиная от 17 кв. м, отдельная мастер-спальня хозяев, два санузла.
- Лучше 2- и 3-комнатные лоты, чем "однушки": меняются поведенческие тренды, ведь война объединяет поколение, смещает фокус внимания на реальные потребности в большем пространстве, удобном для всех, и вместе с отдельными зонами отдыха.
- Для инвесторов наиболее перспективными должен быть столичный регион, а также города-хабы, которые не просто принимают временно внутренне перемещенные лица, а становятся для них вторым домом. Это, прежде всего, Днепр, Винница, Черкассы, Кропивницкий. А вот рынок западных областей перегрет, сейчас эксперт не советует на нем фокусироваться.
- Важно, чтобы инвестиционная доля в проекте не превышала 15% при условии, что это комплексная застройка на десятки тысяч квадратных метров и много очередей, а также 5-7%, если это точечный проект. Иначе, отмечает Виктория Берещак, велик риск начала ценового демпинга и очень неблагоприятной для всех ситуации.
- Арендная стратегия – это всегда об операционном привлечении в бизнес и доходности на уровне 8-10% годовых в долларах (это Киев, новостройки, центральный деловой район или комплексные ликвидные проекты с развитой инфраструктурой и удобной транспортной развязкой). Здесь нужно быть готовым к управлению активом и обращать внимание именно на новостройки.
- Доходная недвижимость – апарт-отели. Но доходы они будут приносить только под управлением опытного и проверенного оператора, который может гарантировать высокую загруженность в течение года. Она должна быть не менее 60%, стратегия оператора – микс краткосрочной и среднесрочной загруженности для курортных регионов, краткосрочной и долгосрочной - для городов типа Киева, Львова. Следует рассчитывать, говорит эксперт, что реальная доходность вряд ли будет превышать 8% в долларах, учитывая комиссию управляющей компании и сопутствующие расходы.
