• Главная
• Экономика

Покупка недвижимости за границей интересовала украинцев всегда, а во время войны этот интерес только усилился. Ведь сейчас это не только способ диверсифицировать риски и инвестировать сбережения, но и возможность приобрести крышу над головой в безопасной стране.

Для нас главная сложность при покупке недвижимости за рубежом заключается в том, что в большинстве случаев потребуется подтвердить происхождение денег. А сделать это, учитывая, что более половины нашей экономики находится в тени, могут единицы. Но даже если где-то и можно обойти это правило, сложностей добавляют ограничения по переводу и провозу валюты за границу.

Словом, покупка недвижимости за границей – задача для нас даже не с одной, а с двумя звездочками. Тем не менее ничто не мешает разузнать, сколько стоит жилье в Европе или в Турции, действительно ли так сложно его купить и с какими мошенническими схемами можно при этом столкнуться.

Польша

Цены на польскую недвижимость растут, но даже несмотря на это, украинцы остаются одними из самых активных иностранных покупателей польских «квадратов». Причем покупают как для себя, так и для сдачи в аренду. 

Поскольку для покупки недвижимости в Польше надо подтверждать доходы, большинство украинских покупателей - это, как правило, люди, проживающие и работающие в Польше несколько лет.

Самые популярные и, соответственно, самые дорогие польские города – Варшава, Краков, Вроцлав, Лодзь, Познань, Гданьск. Цены здесь кусаются. За скромную квартиру площадью 26 «квадратов» в польской столице придется выложить в эквиваленте более 80 тыс. евро, за двухкомнатное жилье площадью 35 кв. м – 115-120 тыс. евро.

К плюсам покупки жилья в Польше можно смело отнести территориальную и ментальную близость этой страны к Украине, а также тот факт, что покупать жилую недвижимость в Польше украинцы могут на тех же условиях, что и поляки, если только речь не идет о приграничной зоне.

Для того чтобы выбрать объект недвижимости, можно обратиться к риелторам, а можно самостоятельно поискать на специализированных сайтах - otodom.pl, gratka.pl, olx.pl, szybko.pl, domiporta.pl. После этого эксперты советуют воспользоваться помощью юриста для проверки объекта на наличие задолженностей или, скажем, неоплаченных налогов.

При заключении предварительного договора купли-продажи нужно будет оплатить задаток в размере 5-10% стоимости объекта. В договоре указывается порядок расчетов между сторонами, размер задатка, стоимость нотариальных услуг, формы оплаты по договору. В случае расторжения договора по вине покупателя задаток остается у продавца.

Полное переоформление квартиры происходит после заключения основного договора. Все сделки с недвижимостью в Польше подлежат обязательной государственной регистрации и проводятся с помощью нотариуса. Нотариус оформляет акт, подтверждающий право владения собственностью, оформляет оплату налога на переход права собственности, вносит изменения о владельце недвижимости, подает все необходимые документы в контролирующие органы.

При покупке жилья в Польше можно воспользоваться ипотечным кредитом. Для этого необходимо наличие карты побыта, карты поляка либо карты резидента, а также номер PESEL (аналог нашего идентификационного кода).

Условия ипотеки в среднем стандартные: доход от 2 тысяч евро в эквиваленте, первоначальный взнос от 20%, положительная кредитная история. Срок кредитования составляет 25−35 лет, кредитная ставка – порядка 8%.

При покупке недвижимости в ипотеку девять из десяти покупателей пользуются услугами финансовых консультантов, которые помогают с выбором банка с наилучшими для клиента условиями, а также подготовкой и подачей заявления. Особенно приятно, что их услуги для потенциальных заемщиков бесплатные, свое вознаграждение они получают от банков.

Купить недвижимость в Польше можно только по безналичному расчету и только за местную валюту. Поэтому для начала придется открыть счет в польском банке и туда перевести средства, конвертировав их в злотые. И нужно быть готовым подтвердить происхождение денег.

Если человеку все же удалось купить квартиру в Польше и при этом не подтверждать происхождение средств, радоваться такой удаче рано. Согласно польским законам, налоговые органы в течение 5 лет могут спросить, откуда покупатель взял деньги. И если документального подтверждения не будет, как минимум со всей суммы придется заплатить налог на прибыль. Впрочем, знакомые в Польше уверяют, что это еще не самое плохое развитие событий, и в таком случае квартиру вполне могут конфисковать.​

Также к минусам можно отнести затратность по времени: по оценкам экспертов, процесс покупки жилья иностранцем в Польше занимает до полугода.

Немцы предпочитают жилье арендовать - проблем куда меньше, чем с собственной квартирой. Photo by Sean Gallup/Getty Images

Германия

Дочь моих друзей живет в Германии уже пять лет, и на все попытки родителей купить ей квартиру отвечает категорическим отказом. Если добавить к этому, что по статистике, невзирая на все проблемы с арендой, половина немцев живут в съемном жилье, а не в своем, начинают терзать смутные сомнения: с покупкой недвижимости в Германии явно не все так просто.

Средняя стоимость недвижимости в Германии составляет 2600-4000 евро за «квадрат». И если жилье в Берлине вполне укладывается в средние показатели по стране, то, например, в Мюнхене придется выложить более 7 тыс. евро за квадратный метр. Купить жилье за наличные в Германии нельзя.

Но дело не только в ценах. Если погуглить «покупка недвижимости в Германии», поисковик тут же выдает минусы, риски и опасности. И это при том, что подавляющее большинство неискушенных покупателей уверены: уж где-где, а в законопослушной Германии никаких рисков быть не должно!

Итак, главный совет, который дают всем покупателям недвижимости в Германии: ни в коем случае не покупать жилье дистанционно, и даже более того - лично осмотреть его как в дневное, так и в вечернее время. Если вы увидите, что объект требует серьезного ремонта, лучше в это не ввязываться и сразу отказаться.

Нелишним будет обратиться к независимому оценщику, который назовет реальную стоимость с учетом всех факторов: расположения, состояния объекта и других нюансов. Например, иностранцу, не знающему тонкостей немецкого законодательства, могут предложить недвижимость по суперпривлекательной цене, объяснив скидку необходимостью срочного переезда. На самом деле в доме вполне может проходить, скажем, капитальный ремонт, и новому собственнику – то есть покупателю – придется выложить кругленькую сумму. Дело в том, что в Германии вопросы по замене коммунальных систем, текущего ремонта обсуждаются на общем собрании жильцов, а после голосования затраты распределяются на всех собственников.

Все покупки в Германии осуществляются через нотариуса, но не стоит рассчитывать, что в его обязанности входит отстаивание интересов покупателя. Нотариус проверит контракт с точки зрения немецкого законодательства, зачитает его вслух и ответит на все вопросы, а решение остается за вами. Поэтому нанять на подписание договора переводчика не просто желательно, а крайне необходимо, чтобы потом не было мучительно больно.

И, наконец, покупка недвижимости всегда подразумевает дополнительные обязательные траты, и в Германии они выльются в 12-15% от цены объекта.

К необязательным относится проверка «чистоты» объекта. Чтобы не решать вскрывшиеся проблемы после покупки, эксперты советуют предварительно провести экспертизу по юридической, технической, финансовой и налоговой сторонам вопроса.

Болгария

Низкие цены – это самый весомый из факторов, определяющих спрос на болгарскую недвижимость. Квартиры-студии в паре сотен метров от моря стартуют от 25-28 тыс. евро – пожалуй, таких цен нет больше нигде. Добавьте к этому вполне приемлемые цены на еду, транспорт, различные услуги – и вы поймете, что так привлекает в Болгарии жителей Восточной Европы.

Но покупка жилья в Болгарии иностранцами – это как раз тот случай, когда нужно держать ухо востро. Например, рекламные буклеты расскажут вам, как в стране строят дороги и развивают инфраструктуру, но умолчат о том, что это практически не касается болгарской глубинки.

Неприятный момент может ожидать покупателя и при оценке размера квартиры. Неосведомленные покупатели бывают немало удивлены, увидев, что реальная площадь квартиры оказывается гораздо меньше той, что заявлена в документах. Это объясняется тем, что в жилую площадь в Болгарии включаются доли общих помещений (лестничных клеток, лифтов), площадь террас и даже толщина внешних стен квартиры!

Слишком дешевая квартира должна насторожить даже в Болгарии. Это может свидетельствовать о плохом расположении, неудобной планировке, ветхости здания, проблемах с документами. Такая «нехорошая квартира» не просто не приносит дохода, а буквально с каждым месяцем теряет в цене.

Привлекая покупателей современным дизайном и разнообразием оказываемых услуг, ЖК могут «забыть» рассказать, что расходы на обслуживание непомерно высоки и могут достигать до 1000 евро в год.

Огромное неудобство связано с тем, что большая часть жилой недвижимости на болгарских курортах предназначена для сезонного проживания. В связи с этим при покупке квартиры летом можно не догадаться, что зимой до ближайшего работающего продуктового магазина придется идти пару километров. Или, например, что квартира из-за слишком близкого расположения к морю зимой будет невыносимо холодной и сырой.

А выбирая квартиру для круглогодичного проживания зимой, можно, например, не обратить внимания, что апартаменты расположены непосредственно над большим шумным рестораном, ведь в несезон он закрыт.

И, наконец, в последние годы в Болгарии настроили так много жилья, что обеспечить загрузку апартаментов даже в сезон очень непросто. Неудивительно, что многие пытаются избавиться от болгарских квартир и выставляют их на продажу – отсюда и низкие цены.

Столица Эстонии - Таллин - одно из самых популярных мест, где иностранцы покупают недвижимость. Изображение falco с сайта Pixabay

Эстония

Законы Эстонии достаточно лояльны к иностранцам, желающим приобрести недвижимость в стране. Ограничения накладываются лишь на недвижимость в приграничных зонах, на островах, а также на земли сельскохозяйственного назначения и лесные угодья, площадь которых больше 10 гектаров.

Разброс цен на рынке Эстонии очень широк: от 9-10 тыс. евро за квартиру или даже дом с участком в провинции или на хуторе до 2–3 тыс. евро за квадрат в историческом центре Таллинна. Самыми популярными у покупателей и арендаторов городами в Эстонии являются Таллинн, Тарту и Пярну.

В Эстонии искать предложения вполне можно самостоятельно на популярных порталах для поиска недвижимости - www.kv.ee, www.city24.ee и других. Тем, кто не хочет тратить свое время на поиски, можно обратиться в риэлтерское агентство и заплатить комиссию за услуги.

В Эстонии без заверения у нотариуса не может обойтись даже предварительный договор (оформление которого, кстати, может затянуться на 3-4 недели), не говоря об окончательном. При оформлении договора через нотариуса ведется проверка и продавца, и покупателя. Также в присутствии нотариуса проходят все расчеты внутри сделки, включая первый взнос. Если покупатель хочет обеспечить себе безопасность, то ему следует воспользоваться нотариальным депозитом, который составляет 10-20% от стоимости сделки. Если покупатель по каким-то причинам отказывается от приобретения объекта, то с суммы депозита будет удержано до 10%, что, согласитесь, вполне по-божески.

Деньги также, как правило, передают через нотариуса. Интересно, что в теории заплатить можно и наличными, но это не следует рассматривать как уход от проверки происхождения денежных средств. Дело в том, что действующий в Эстонии закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма распространяется и на фирмы, занимающиеся куплей-продажей недвижимости. Если речь идет о крупных суммах наличности, то Бюро данных об отмывании денег выясняет, идет речь о подозрительной сделке или нет. И можете не сомневаться: агентство недвижимости обязательно передаст в бюро информацию о сделке.

При этом само агентство недвижимости со своей стороны также интересуется у клиента происхождением денег, фиксирует его пояснения и настоятельно советует все же произвести оплату через банк. Естественно, в этом случае проверкой происхождения денег уже начинает заниматься и банк.

В общем, попытаться провернуть сделку за наличные в Эстонии означает привлечь к себе пристальное внимание всех служб. Неудивительно, что сделки за наличные в секторе недвижимости Эстонии являются крайне редкими случаями.

Турция

Сегодня во многих городах Турции развернуто активное строительство новых жилых комплексов, причем многие из них сдаются «под ключ». При выборе объекта эксперты советуют прежде всего обращать внимание на качество постройки, расстояние к морю, а также наличие инфраструктуры в ЖК: сауны, бассейны, фитнес-центры, детские площадки, зоны для барбекю, кафе и рестораны и т.д.

Огромным плюсом покупки недвижимости в Турции является возможность купить квартиру за наличные.

Второй не меньший плюс заключается в том, что договор купли-продажи можно заключить как на турецком, так и на русском языке.

Третий плюс – скорость и простота оформления сделки. Покупку можно оформить буквально за несколько дней, причем иностранный собственник получает те же права на владение недвижимым имуществом, что и турки.

Покупая квартиру в Турции, можно рассчитывать как на ипотечный кредит (6-9% годовых), так и на беспроцентную рассрочку от застройщика.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции будут ниже, чем в Европе: в среднем они составляют 5−7% от рыночной цены квартиры.

Также к плюсам можно отнести тот факт, что после оформления договора купли-продажи иностранец может по желанию получить вид на жительство сроком на один год с правом его продления неограниченное количество раз. По прошествии пяти лет, если собственник проживал в стране не менее полугода за год, можно претендовать на гражданство. А при покупке жилья в Турции на сумму более 250 тыс. долларов можно оформить гражданство по ускоренной процедуре.

Основной минус покупки жилья в Турции заключается в довольно большой вероятности нарваться на мошенников. Как правило, такие проблемы возникают у иностранцев, которые, не желая оплачивать услуги риелтора, решаются на самостоятельный поиск и покупку жилья без знаний языка и местного законодательства.

Одна из популярных местных мошеннических схем заключается в том, что недобросовестные застройщики продают квартиры, по закону принадлежащие владельцу земельного участка, на котором построен дом, и такая сделка впоследствии оказывается незаконной. А, например, низкая стоимость жилья в курортном городе, скорее всего, означает заоблачную стоимость обслуживания комплекса.

Словом, услуги агентства недвижимости с хорошей репутацией, большим опытом работы и положительными отзывами клиентов в любом случае окажутся дешевле, чем встреча с мошенниками.

Один из минусов покупки жилье в Грузии - сейчас здесь очень много россиян, которые начали скупать квартиры. Фото: pxfuel.com

Грузия

Возможность покупки квартиры в Грузии украинцы открыли для себя несколько лет назад. В приморском Батуми началась активная застройка, и реклама на украинском радио крутилась месяцами, не переставая.

Плюсы покупки жилья в Грузии неоспоримы: простая процедура оформления и покупки, низкие налоги и сборы, да к тому же справка о происхождении доходов не нужна.

Условия покупки такие, что, кажется, это жилье доступно всем: небольшие апартаменты в 200 метрах от моря можно купить за 40 тыс. долларов, при этом первый взнос всего 10%, да еще и застройщики предлагают беспроцентную рассрочку. Предложений – десятки и даже сотни.

В Тбилиси цены за последний год подскочили – здесь стоимость небольших апартаментов в центре составит минимум 80 тыс. долларов.

О минусах покупки жилья в Грузии мне рассказал знакомый, который несколько лет назад поддался на рекламные «уговоры» и приобрел апартаменты в Батуми.

Во-первых, это низкое качество жилья. Многое сделано косо-криво (хотя к этому нам не привыкать), нужно быть готовым к тому, что сразу после начала эксплуатации может отвалиться кусок штукатурки или прорвать трубы. И это не говоря о том, что он покупал жилье на первой линии, но два года назад между его домом и морем выросла огромная высотка и полностью перекрыла красивый вид, за который он тоже заплатил.

Во-вторых, ни о какой окупаемости за 5 лет, которую ему обещала реклама, не может быть и речи. Сезон в Батуми вовсе не круглый год, и даже не полгода, к тому же летом очень часто субтропический дождь идет сутками. Недаром раньше этот город называли мочевым пузырем Грузии. Самому жить в этой квартире тоже не вариант: в сезон в городе слишком шумно и грязно, в несезон – слишком депрессивно.

И, наконец, минус последнего года – это огромное число прибывших россиян. 

P.S. Подытоживая, можно дать главный совет: нельзя покупать квартиру «на эмоциях» и верить на слово продавцу, который уверяет, что продает дешево «по личным обстоятельствам». Скорее всего, «бросовая цена» говорит о неликвидных апартаментах.

Тем, кто думает о покупке квартиры с целью последующей сдачи в аренду, следует изучить местный рынок аренды и сопоставить его с потенциальным туристическим потоком.

Если же вы покупаете квартиру для себя, то для начала стоит некоторое время пожить в этой стране, чтобы перед таким важным шагом понять, подходит ли она лично вам.​