Через сколько лет окупится квартира, если ее сдавать в аренду
Из-за снижения доходности по депозитам покупка квартиры становится единственным доступным средством инвестиций в Украине. Судите сами: в то время как ставки по депозитам в украинских банках колеблются в пределах 6-11%, цены на жилье за год выросли на 15%. А ведь купленную квартиру можно еще сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Правда, перед этим нужно будет вложить деньги не только в покупку, но еще и в ремонт и обустройство жилья.
Выбираем район
Самым выгодным вложением традиционно является квартира в Киеве. И здесь нет ничего удивительного, ведь, учитывая огромную разницу в уровне жизни в столице и регионах, Киев предоставляет самые широкие возможности для работы и отдыха.
Наиболее популярны у арендаторов однокомнатные квартиры, и главная причина - экономия. Снимая однушку, можно существенно сэкономить не только на аренде, но и на коммуналке. Некоторые из соображений экономии решаются на съем двух- или трехкомнатной квартиры вскладчину, но это иногда сильно напоминает общежитие.
Что касается того, в каком районе Киева лучше купить квартиру под сдачу, то в каждом из них есть свои плюсы.
Любителям бурного городского движа хорошо подойдут Подольский, Печерский и Шевченковский районы, а для спокойной жизни лучше выбрать Соломенский район, Дарницу или Оболонь. Тем, кто на первый план выдвигает экологическую чистоту (парки, леса, озера, чистый воздух), подойдут Голосеево, Русановка, Днепровский район, а также пригороды Бровары и Ирпень, а тем, кому важно большое количество супермаркетов, магазинов и аптек, можно присмотреться к Святошинскому району.
В любом случае большое внимание надо обращать на транспортную развязку: вряд арендаторам захочется часами добираться на работу или учебу, делая несколько пересадок. Несмотря на огромное количество маршруток в столице, самым надежным транспортом по-прежнему остается метрополитен, поэтому квартиры в непосредственной близости от метро стоят дороже. Также можно обратить внимание на скоростной трамвай и в целом на частоту движения транспорта.
100 арендных плат
В любом случае, покупая квартиру под сдачу, лучше ориентироваться на свой вкус и кошелек, потому что угодить квартиросъемщикам не получится. Арендаторы хотят все и сразу: возле метро (чтоб никаких двух остановок на маршрутке), в новом доме и с хорошей инфраструктурой вокруг (чтоб и парки, и озеро, и магазины, и транспортная развязка одновременно), с хорошим ремонтом (чтоб никаких старых обоев и "бабушкиных ковров"), с полным комплектом бытовой техникой (от микроволновки и холодильника до тостера и пылесоса) и при этом чтобы дешево!
Понятно, что собственника бы устроил совсем другой расклад: каждому арендодателю хотелось бы вложить в квартиру по минимуму, а получить от нее по максимуму. Но «по минимуму» в любом случае не получится: квартиру надо купить, сделать ремонт, купить мебель и технику, и все это влетит в копеечку.
Считайте сами: стоимость однокомнатной квартиры 40-45 «квадратов» от застройщика - минимум 1 млн грн (и это не возле метро!), ремонт, мебель и техника - еще не менее 250-300 тыс. грн. То есть выходим на сумму 1,2-1,3 млн грн.
В идеале квартира под сдачу должна окупиться за 100 арендных плат (чуть более 8 лет при условии непрерывной сдачи), то есть, чтобы это правило сработало, аренда данной однокомнатной квартиры не может быть ниже 12-13 тыс. грн в месяц.
Но здесь могут быть нюансы, причем в обе стороны.
Можно быстрее
Начнем с того, что стоимость аренды однокомнатной квартиры в ЖК среднего уровня составляет 9-10 тыс. грн. При таких ценах квартира окупится не за 8, а за 12 лет.
Плюс надо учитывать пару текущих косметических ремонтов, которые непременно понадобятся, даже если с квартиросъемщиками повезет. А если не повезет, то расходы вырастут еще больше. В итоге срок окупаемости вырастает до 13, а то и 15 лет.
Немаловажное значение имеет и управляющая компания. Если все плюсы вашего дома в новом ЖК заключаются только в годе постройки, то такую квартиру и за 8 тыс. грн будет сдать проблематично. А с каждым новым недобросовестным арендатором, который то плитку разобьет, то жалюзи оторвет, внешний вид квартиры будет неуклонно ухудшаться, а стоимость аренды – также неуклонно снижаться.
Если же ЖК может похвастаться закрытой охраняемой территорией, парковкой, газонами, детскими площадками, минимальной инфраструктурой, то можно рассчитывать сдать квартиру подороже – за 11-12 тыс. грн в месяц.
Еще можно попробовать сдавать квартиру посуточно. В этом случае даже с учетом неполной загруженности и скидок за неделю или месяц аренды доход составит не менее 15 тыс. грн в месяц. Но здесь нужно учитывать, что если сдачу квартиры в долгосрочную аренду можно отнести к пассивному доходу, то посуточная аренда – это бизнес, который требует практически постоянного вовлечения в процесс.
КСТАТИ
Можно считать только окупаемость ремонта
Если 12 лет окупаемости для вас психологически являются слишком большим сроком, можно посчитать, за сколько лет окупится ремонт. Ведь, положа руку на сердце, арендатор только ремонт и амортизирует, а сама квартира остается в вашей собственности и своей стоимости не теряет.
Итак, учитывая цифры, на которые мы опирались выше, на ремонт, мебель и технику в нашей условной квартире было потрачено 300 тыс. грн. То есть даже при минимальной цене за аренду в 8 тыс. грн, окупить ремонт получится за 3 года, а сдавая ее посуточно – и вовсе за полтора.
Не стоит забывать, что сама квартира тоже никуда не денется и даже будет дорожать.
По данным Госстата, в 2021-м квартиры на первичном рынке подорожали на 13,5% (на вторичном – на 15,7%), в 2020-м – на 6,9% (на вторичном – на 9,8%), в 2019-м – на 6,6% (11,1%). И, говорят эксперты, недвижимость продолжит расти в цене, тем более в Киеве.
Прогнозы на 2022-й по росту цен на рынке столичной недвижимости колеблются от 12 до 30%. При этом стоимость квартир будет расти быстрее стоимости аренды, поскольку благосостояние арендаторов просто не поспевает за ростом цен на недвижимость.
Интересно, что новости о возможном военном вторжении хоть и влияют на настроения участников рынка, но к снижению цен не приведут. Более того: некоторые эксперты не исключают, что жилье в Киеве на фоне этих новостей будет даже дорожать, в то время как квартиры в приграничных областях могут несколько просесть в цене.
