Лев Парцхаладзе: Чтобы застройщики реконструировали хрущевки, цена квадратного метра должна быть около 2 тысяч долларов
О защите прав инвесторов
- Когда речь заходит о новостроях, потенциальные покупатели чаще всего задают один и тот же вопрос: как выбрать надежного застройщика? Несколько лет назад надежными казались «УкрБуд» и «Аркада», но они обанкротились. Какая есть гарантия, что те, кто сегодня выглядит надежным, не обанкротится завтра? Депутаты недавно приняли в первом чтении законопроект №5091, который должен обезопасить инвесторов от банкротства застройщиков. На ваш взгляд, предлагаемый в документе механизм поможет гарантировать людям квартиры в случае банкротства застройщика?
- Давайте разберемся, в чем корень наших проблем. В цивилизованных странах застройщики не продают жилье, пока оно не введено в эксплуатацию. Ни в одной стране - ни в Америке, ни в Германии - ипотечный кредит покупателю не дается, пока объект не введен в эксплуатацию. У нас же из-за того, что кредитование дорогое, была придумана схема с инвестициями в строительство жилья. Это наше ноу-хау. Для застройщиков в Америке или в Европе процентные ставки по кредитам составляют 1-2%. А у нас вынуждены продавать на уровне фундамента со скидками на 30% от конечной цены. То есть за рубежом схема такая - берешь кредит 1-2% за год, полтора года строишь, потом продаешь по полной стоимости введенное в эксплуатацию жилье. Зачем застройщикам продавать дешевле на 30%?
У нас же инвесторы, по сути, кредитуют застройщика, при этом несут на себе риски недостроя. Когда объект построен и введен в эксплуатацию, все риски уходят, но и цена на жилье растет. И пока работает такая схема, риски недостроев остаются.
Относительно того, что приняли депутаты: законопроект №5091 решает проблему афер, которые были в «Элита-центре», где одну и ту же квартиру продавали несколько раз. В этом законопроекте как раз вводится механизм, который предотвращает подобные махинации. Прежде чем продавать будущие квартиры, они все регистрируются, и их невозможно будет несколько раза продать. Это хорошая идея, простая, примитивная, но при этом очень легко решаемая.
Также этот законопроект предлагает запретить продавать часть квартир - сейчас речь идет о 20% - чтобы был запас прочности у застройщика. Мне кажется, это условие не сможет гарантировать решения проблемы. Застройщик может строить, строить и половины не достроить и обанкротиться - в этом случае 20% не проданных квартир ничего не решит. Возможно, этот механизм сможет дисциплинировать новых застройщиков, которые только начинают свой бизнес.
Но в целом этот законопроект не решит проблему банкротства застройщиков. Решение вопроса - это дешевые кредиты. Когда банковская система будет кредитовать бизнес под 5-7% годовых, застройщикам будет невыгодно продавать жилье раньше времени. От котлована до ввода в эксплуатацию разница в цене доходит в среднем до 30%. Поэтому застройщику проще будет взять кредит, полностью построить, продать, и он эти 30% положит в карман, заплатив 5% годовых банку.
- А смогут ли в ближайшее время решить вопрос достройки домов «УкрБуда» и «Аркады»?
- Если передавать дома другим застройщикам, то быстро достроить не получится. На мой взгляд, должен быть закон, который бы решал эту проблему. Я в свое время инициировал его, еще будучи замминистра, но до конца так и не смогли довести. Идея в том, что если строительная компания на протяжении какого-то периода не может достроить объект, то громада в лице городской власти имеет право забрать себе этот актив. После этого получить новые разрешительные документы и достраивать жилье.
У нас сегодня есть огромное количество недостроев, которые стоят по 15 лет, и достроить их не могут. Считаю, что такая собственность со всеми активами, документами, правами на землю должна переходить местным органам власти. А те уже или через конкурсы находят новых подрядчиков, или передают своему коммунальному предприятию, но как-то решают этот вопрос. Я думаю, мы с этой инициативой выйдем в ближайшее время.
skorchanov с сайта pixabay
О ценах в карантин
- За последние полтора года с начала карантина как изменились предпочтения покупателей? И изменились ли подходы застройщиков к новым объектам?
- Мы все боялись карантина и думали, что бизнес провалится. Но, как ни странно, конъюнктура на рынке недвижимости для застройщиков, наоборот, только улучшилась. Люди более активно начали покупать жилье. Поняли, что самое ценное, когда приходится больше времени проводить дома, - это их жилище. Поэтому у покупателей изменились предпочтения - люди хотят более комфортное жилье. Очень сильно начали цениться загородные дома со своими территориями, с открытыми террасами. И за последний год из-за возросшего спроса выросли цены. Уровень подорожания отличается в зависимости от региона, но в Киеве, например, цена выросла до 30%.
- Цена растет, но качество жилья меняется не так быстро, как хотелось бы потребителю. Почему у нас в городах не строят, пусть и дороже, пусть и по более высоким ценам за квадрат, более комфортные с точки зрения жильцов дома? Неужели нет спроса на жилье пусть по высокой цене, но более комфортного, низко-этажного, с зонами отдыха и детскими площадками?
- Спрос на такое жилье сейчас сильно вырос. Если в 2018 году на жилье эконом-класса приходилось около 60% запросов со стороны покупателей, то уже в 2020-м эконом-классом интересуются 20% покупателей, а 60% выбирают жилье в домах комфорт-класса. Люди уже смотрят не только на качество жилья, а еще на инфраструктуру вокруг, чтобы была школа, детские садики, поликлиники, магазины, кафе и рестораны. Стандарты потребления выросли, застройщики тоже будут менять свои проекты с учетом предпочтений покупателей.
Построят ли Европу в Украине
- Сейчас хотят внести изменения в ДБН (Державні будівельні норми. - Прим. авт.). Что может измениться в украинских городах, если их примут?
- В каждой стране свои стандарты или аналоги наших ДБН. Более того, например, в Германии в каждой земле свои нормы. Поэтому говорить, что у нас будут немецкие ДБН - это неправильно. У нас свои пожарные требования, у них - свои. В какой-то стране можно строить небоскребы по 100 этажей, потому что у них есть пожарная техника для них, а у нас ее нет. Мы сейчас не готовы переходить на европейские стандарты.
Разговоры о переходе на европейские стандарты в строительстве мне напоминают разговоры о вступлении в НАТО. Почему нас туда не принимают? Это происходит не из-за того, что мы не хотим или они не хотят. Мы просто к этому не готовы. Нам говорят: у вас судебная система не готова, у вас СБУ не так работает. Вам надо еще 10 лет, условно, работать, переформатироваться, тогда вы сможете переходить на натовские стандарты.
Похожая ситуация и в строительстве. Пока единственное, что было сделано - это переход к 305-му регламенту Европейского союза по продукции. То есть теперь требования к выпускаемой строительной продукции в Украине похожи на европейские. Это нам дает возможность наш товар, который здесь производится, продавать в ЕС. Это на первых этапах может усложнить жизнь производителя, но зато потом никто не будет в Европе задаваться вопросом о качестве украинской продукции.
О хрущевках
- Давайте поговорим про реконструкцию кварталов хрущевок. Этот вопрос у нас поднимается с 2005-2006 года, но до сих пор дальше разговоров дело не продвинулось. Летом снова этот вопрос начали обсуждать. Даже появилась информация о том, что процент согласных на переселение снизят до 75% - если столько людей в доме согласится на переезд, тогда всех жильцов в обязательном порядке будут переселять. Но возникает вопрос: если на месте квартала пятиэтажек появится квартал двадцатипятиэтажек, выдержит ли такое увеличение нагрузки старая инфраструктура - в первую очередь транспортная, коллекторы, сети воды, тепла, электроэнергии?
- Думаю, вопрос сноса или реконструкции сталинок и хрущевок - это неизбежный процесс. Это жилье на 80% уже находится в категории ветхое. Не путайте с аварийным. Аварийного жилья среди этих домов - около 3%. А ветхим оно считается, потому что в 80% таких домов сильно изношены трубы, нужно менять электрические и прочие коммуникации. Такие дома совершенно не соответствуют современным нормам энергоэффективности зданий. Поэтому их необходимо либо реконструировать, либо сносить и уже на их месте строить новое жилье.
Что касается инфраструктуры, то коммунальные сети, конечно же, придется полностью менять. Если говорить о дорогах, то тут нужно делать ставку на развитие общественного транспорта. В Лондоне, Нью-Йорке, во многих странах очень богатые люди спокойно ездят на общественном транспорте, потому что это быстро, удобно и качественно. И мы к этому должны стремиться.
Меняется и подход людей к транспорту. Горожане будут пересаживаться на велосипеды, электросамокаты и т.п. Сейчас, кстати, ДБН требует при реконструкции или постройке новой дороги делать велодорожку в обязательном порядке.
- На ваш взгляд, будет ли застройщикам интересна схема реконструкции хрущевок?
- Будет интересной, когда стоимость жилья будет высокой. Это пока возможно только в городах-миллионниках. А вот в мелких населенных пунктах, к сожалению, еще минимум десять лет не будет интересно.
- Какой должна быть цена квадрата, чтобы застройщику было интересно связываться с хрущевками?
- Средняя цена на рынке должна быть около 2 тысяч долларов за квадратный метр. (Сейчас такая цена квадратного метра практически в центре Киева. – Ред.)
О городской инфраструктуре
- Если мы заговорили о городской инфраструктуре, то хотелось бы спросить, почему у нас все так плохо с ней? Например, строят высотки совершенно без паркингов. Неужели сложно ввести нормы, чтобы под каждым домом было количество паркомест хотя бы по числу квартир?
- Новые ДБН уже ввели требования к количеству паркомест при проектировании и строительстве нового жилья. Там есть нормы для домов в центре и на окраинах - они отличаются. Но нужно понимать, что мы должны двигаться в сторону развития не личного, а общественного транспорта. Весь мир сейчас переходит к тому, что самое главное сейчас - сделать общественный транспорт более комфортным, доступным и приятным в эксплуатации. Чтобы люди отказывались от поездок на машинах и пересаживались на общественный транспорт.
Для этого нужно на въезде в каждый город построить разгрузочные терминалы, на которых те, кто едет из пригородов, оставляли там свои машины и пересаживались бы на общественный транспорт. По статистке, 60% работоспособного населения Киевской области работает в Киеве, и многие из них едут на машинах.
Кроме того, должны быть не только парковочные станции, но и в обязательном порядке должны быть станции для автобусов, совмещенные со станциями метро, специальные терминалы, на которых транспорт разгружается, и откуда все разъезжаются. Сегодня если вы поедете на метро «Академгородок», то увидите, какой там хаос - возле метро пытаются запарковаться десятки или даже сотни автобусов, на тротуарах горы мусора, а пассажиры пытаются протиснуться к своим маршруткам. Это все надо менять и делать цивилизованно.
Кроме того, со временем придется ограничивать передвижение частного транспорта. В Париже, например, в одни выходные ездят машины с четными номерами, а другие дни - с нечетными. Мы к этому тоже идем.
В крупных городах надо пересмотреть систему движения. Я помню, что Киев в свое время заказывал у японской компании аналитику по этому поводу, и они полностью пересмотрели транспортные схемы - они предложили схемы, которые могут в 3-4 раза увеличить пассажиропоток. Среди самых простых решений - одностороннее движение, которое до 7 раз увеличивает пропускную способность улиц. Безусловно, нужно строить много паркингов и делать их платными. Это системная задача, которой городу необходимо постоянно заниматься.
- Но в Киеве последнюю станцию метро открыли в 2013 году и, судя по последним новостям, следующая будет где-то в 2023 году. Транспортная инфраструктура остается такая же, как и была, а город по-прежнему активно застраивают. В клеверном кольце еще не построенного Подольско-Воскресенского моста уже строят жилой комплекс. Застройщикам самим не страшно жить в таком городе?
- Да, это большая проблема. У нас до сих пор нет в Киеве генплана. К примеру, Париж в 1830 году был разрушен и заново построен по единым нормам. Поэтому он очень гармоничный, дома в центре города не могут быть больше 7 этажей, два этажа еще могут быть мансардой. Это политика власти и главного архитектора города.
То же самое необходимо делать и у нас. Это не только Киева касается, но и всех городов-миллионников. Должны быть прописаны жесткие и четкие правила, должна быть расписана зональность - где целевое назначение плотной застройки, всевозможные ограничения нужно заранее прописать.
- Какой вы видите концепцию развития крупных городов в ближайшие 10 лет?
- Это очень сильно будет зависеть от мэров городов и главных архитекторов. Они задают стратегию развития. Думаю, в ближайшее время будет продолжаться политика сноса промышленных зон и постройка на их месте качественного жилья. Сейчас все производство нужно выносить за пределы городов - делать там промышленные территории и располагать высокотехнологические предприятия.
В Киеве, например, 10 тысяч гектаров только промышленных территорий. Это все надо переводить в качественное, спокойное жилье, с хорошей инфраструктурой, школами и садиками. Но вся эта политика, повторюсь, зависит от позиции местных органов власти. Поэтому надеюсь, что в крупных городах застройку будут максимально грамотно планировать.
Родился 26 октября 1971 г.
Президент Конфедерации строителей Украины
Ранее занимал такие должности:
в 1998-2011 годах - президент группы компаний «XXI век», в 2011 году был избран президентом Конфедерации строителей Украины, которая объединяет более 700 строительных компаний и профильных союзов.Дважды избирался депутатом Киевского городского совета: IV созыва (2002-2006 годы) и VI созыва (2008-2014 годы).
С февраля 2015 по октябрь 2016 г. - занимал должность первого заместителя главы Киевской областной государственной администрации.
С ноября 2016 по октябрь 2019 г. - заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства по вопросам строительной отрасли.
