Столичная недвижимость: затишье перед бурей?
Продавцы и покупатели надеются на сентябрь. Правда, их чаяния диаметрально противоположны
«Комсомолка» уже не раз писала о том, что столичный рынок недвижимости скорее мертв, чем жив. Сделок нет, хотя массового снижения цен тоже не заметно. Продавцы и покупатели ждут осени, когда традиционно рынок оживает. И если первые надеются на рост активности, то покупатели ждут, что сидящие на «голодном пайке» владельцы начнут снижать цены. Третья категория игроков рынка, риэлторы, ожидают хотя бы какого-то развития событий, чтобы увеличившееся количество сделок поправило их финансовое положение.
Реальная цена «хотелок»
Еще никто из журналистов не смог получить информацию из столичного БТИ о том, сколько сделок совершено в том или ином месяце и по какой цене покупалась та или иная квартира. Реальные цены знают продавцы, покупатели, риэлторы и банкиры. Правда, от последних добиться чего-то сложно, ведь они связаны по рукам и ногам «банковской тайной», запрещающей им разглашать условия сделки. Хотя кое-какие намеки все-таки звучат - у крупных банков количество ипотечных сделок сократилось до 3-5 в неделю.
Продавцы и покупатели тоже свято хранят свои тайны. Остаются риэлторы. А вот их лагерь разделился приблизительно пополам - крупные агентства дают оптимистические комментарии, мол, заявки от покупателей поступают, идет обычная работа и в сентябре от желающих купить жилье отбоя не будет.
Но представители небольших агентств более откровенны и, получив согласие не называть их, рассказывают о том, что не все так «весело» на рынке.
- Количество сделок последние полгода находится на довольно низком уровне, - рассказал «КП» Владимир, директор небольшой риэлторской компании. - Естественно, я не владею ситуацией в целом, но, по моим расчетам, сегодня количество сделок составило не более 10% от объема рынка в ноябре прошлого года. Когда я слышу от коллег, что число заключенных договоров в том или ином агентстве выросло на 50%, то, скорее всего, вместо двух сделок в этом месяце им удалось заключить три. Если говорить о ценах, то суммы, которые платит покупатель, ниже тех, которые указывались в объявлениях. Например, около двух месяцев назад через нас прошла квартира, которая была продана на 20% ниже заявленной стоимости, при том что, если анализировать цены в «Авизо» или базах данных агентств, ее аналоги стоили на 10% дороже. Получается, что покупатель купил ее на 30% дешевле так называемой среднерыночной цены. Естественно, это единичный случай, чаще всего можно сбросить 10-20% суммы. Но и парадокс нашего рынка в том, что стоимость недвижимости определяется ценами в объявлениях продавцов, которые еще называются «хотелками», а не реальными суммами, по которым совершается сделка, как это происходит во всех цивилизованных странах.
Жилье уже подешевело?
Между тем консалтинговая компания SV Development опубликовала статистику по изменению стоимости столичного жилья. По их данным, цены на жилье в Киеве с 5 января по 3 августа 2007 года выросли в среднем на 9,5%. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла на 15,29%, на вторичном - на 8,32%. Однако в конце года, когда сделки на рынке заключались более интенсивно, снизить итоговую цену посредством торга можно было на 2-5%. При этом для того чтобы скинуть заветные 5%, приходилось бороться с жадностью как продавцов, так и посредников, вознаграждение которых напрямую зависело от конечной суммы. Сейчас, как оказалось, можно выторговать даже 20%.
Получается, что при росте цен вторичного жилья за первые семь месяцев на 8% разница в скидке достигает 15%. Выходит, что квартиры уже подешевели на 7%. Правда, это справедливо для тех продавцов, кто нуждается в деньгах и хочет продать квартиру в течение месяца.
- Если вы собираетесь продавать квартиру осенью, то начинать нужно уже сейчас, - рассказали нам в крупном агентстве недвижимости. - Ваш объект должен «засветиться» на рынке, привлечь к себе внимание. Лучше не выставлять квартиру с конкретной ценой - ее наверняка придется корректировать в зависимости от ситуации на рынке.
Вниз или вверх? Решать нам
Большинство прогнозов участников рынка говорят о том, что цены в сентябре будут расти. Наиболее часто встречающееся объяснение - это так называемый отложенный спрос. Под этим термином специалисты подразумевают тех людей, которые собирались, но так и не купили жилье. Но некоторые специалисты уже согласны, что морально устаревшее жилье будет дешеветь. Так, в Ассоциации риэлторов Украины считают, что в некоторых сегментах столичной недвижимости возможно небольшое снижение цены до 3-7%. Это в первую очередь касается хрущевок и панельных домов первых массовых серий.
Еще весной мы предлагали нашим читателям дождаться сентября и, возможно, сэкономить на покупке. На наш взгляд, начало осени станет психологическим рубежом - как для продавцов, так и для покупателей. Если у последних не выдержат нервы, то продавцы начнут поначалу отказываться от торга, а после попробуют снова поднять цены. Если же покупатели выдержат паузу, то уставшие от девятимесячного застоя инвесторы начнут «сбрасывать» квадратные метры, которые перестали приносить прибыль. Ведь зимой отсутствие спроса объясняли введением нового порядка налогообложения сделок с недвижимостью, весной - сезонным затишьем, а летом - периодом отпусков. Если же в сентябре рынок не оживет, то, скорее всего, последует если не обвал, то серьезная коррекция цен - возможно, и до 20-30%. Так ли это будет, покажет время. Ждать осталось недолго.
Изменение цен, указанных в объявлениях (июль по отношению к июню), %*
Район Первичный рынок Вторичный рынок
- Голосеевский -1,4 -1,7
- Дарницкий 0,3 0,5
- Деснянский -11,3 0,3
- Днепровский 0,1 -1,3
- Оболонский 0,0 -0,5
- Печерский 0,6 0,6
- Подольский -28,9 -1,9
- Святошинский 1,6 0,4
- Соломенский 3,2 0,04
- Шевченковский -1,0 -1,1
- Средняя -2,5 -0,5
* По данным независимого украинского портала «Недвижимость» (www.realt.ua).
