Главные риски открытия рынка земли
В следующем году в Украине откроется рынок земли. О его преимуществах мы уже писали неоднократно. Однако, существуют и риски, которые нужно учитывать при продаже государственных земель.
Всю землю скупят "за копейки"
Один из главных аргументов противников открытия рынка земли заключается в том, что землю в Украине распродадут за копейки.
Начнем с простых людей, которые владеют земельными паями. Среди них, по разным оценкам, готовы продать свои паи только 10-15% собственников. Остальные будут по-прежнему сдавать ее в аренду в надежде на рост цен.
Как говорят эксперты, на первом этапе открытия рынка земли цены на гектар будут колебаться в диапазоне 1000-2000 долларов за гектар. Верхнюю границу цены объясняют тем, что у наших ближайших соседей, румын, цена стартовала приблизительно с 2000 евро за га, поэтому вряд ли у нас будет выше. Ведь в Украине аналогичные условия хозяйствования, в отличие от поляков, где на законодательном уровне выписано все по-другому.
Самые осторожные оценки участников рынка говорят о том, что на начальном этапе стоимость земли будет всего на 10-20% выше, чем ее нормативно-денежная оценка. То есть, если у вас в регионе гектар земли стоит 25 тысяч гривен, то его цена на момент открытия рынка будет около 30 тысяч грн.
На первом этапе предложение может немного опережать спрос. Если на продажу выставят землю все желающие, то на рынок сразу может попасть около 4 млн гектаров. Так что не исключено и падение цены из-за того, что покупатели не смогут переварить такой объем предложения.
Но со временем, когда часть земли выкупят, цена постепенно пойдет вверх. На сколько? Это будет зависеть от желания государства поддерживать прозрачные правила игры - как на рынке земли, так в налоговом законодательстве и защите прав инвесторов.
Также не стоит забывать о факторе государственных земель. Государство владеет около 10,5 млн га земли сельхозназначения. Сейчас часть этой территории находится в тени. Эксперты говорят, что такие земли нужно инвентаризировать в первую очередь. При этом в дальнейшем не продавать их, а сдавать в аренду на аукционах. В случае же распродажи всей государственной земли в стране может возникнуть угроза продовольственной безопасности.
Иностранцы заплатят больше
Против продажи земель иностранцам выступают многие украинские фермеры. Свою точку зрения они аргументируют тем, что у иностранцев намного больше денег, и наши попросту не смогут с ними конкурировать финансово.
В этом утверждении есть большая доля правды. И эксперты говорят, что соседние Польша или Венгрия, несмотря на то, что взяли на себя обязательства открыть рынок земли для иностранцев при вступлении в ЕС, не спешат это делать. Еврокомиссия даже планирует судиться по этому поводу с Венгрией. Если у наших соседей, которые уже в Евросоюзе, есть опасения по поводу иностранного капитала, то у нас он тем более должен возникнуть.
С другой стороны, есть крупные украинские аграрные компании, акции которых свободно котируются на биржах. И эти ценные бумаги покупают иностранцы. Если ограничить доступ на рынок земли таким агрохолдингам, это значит "убить" крупнейших налогоплательщиков в украинском сельском хозяйстве. Понятно, что по такому же пути смогут пойти иностранцы, желающие купить землю – зарегистрируют в Украине компанию и станут ее акционерами. При этом, имея доступ к дешевому кредитному ресурсу, они будут в более комфортных условиях, чем украинский бизнес.
Для поддержки украинских фермеров, желающих купить землю, правительство выделит часть бюджетных средств на компенсацию процентов по таким кредитам. Эксперты говорят, что, в принципе, эта схема рабочая. Главное, чтобы ставка по кредитам была не слишком высокой – около 5% годовых станут вполне посильной ношей для фермеров.
- Если государство сможет обеспечить фермеров льготными кредитами под покупку земли, то я не вижу никаких проблем в этом, - рассказал "КП" в Украине" экономист Даниил Монин. – Думаю, что ставка до 5% будет приемлемой. На формирование дешевого ресурса для фермеров, чтобы они противостояли корпорациям, в бюджете-2020 заложено 4,4 млрд гривен. Если разница между ставкой НБУ и ставкой кредитования будет 8%, чего вполне реально достичь к моменту открытия рынка, то этой суммы хватит на покупку фермерами земли на 50 млрд гривен. Это реально очень много. Фактически они смогут выкупить 1-2 млн га. Я почти уверен, что такого спроса и предложения не будет в 2020-м, и что все фермеры смогут удовлетворить свое желание купить.
Земли будут пустовать
Сейчас в Украине обрабатывается чуть ли не каждый свободный клочок земли. Сельхозпродукция идет на экспорт, что обеспечивает приток валюты в страну. После открытия рынка земли, самые перспективные участки могут выкупить с целью дальнейшей перепродажи. Если земля будет простаивать, это плохо скажется на украинской экономике. Чтобы это предотвратить, эксперты предлагают ввести налог на необрабатываемую землю.
- Как противодействовать непродуктивной скупке земель и выведению их из хозяйственного оборота? - говорит экономист Алексей Кущ. - Очень простой механизм: применение прогрессивного фиксированного налога на один гектар обрабатываемой земли и повышающего коэффициента на необрабатываемую. Только в таком случае землей будет владеть, в основном, малый и средний собственник, который использует ее в хозяйственном обороте. А крупные аграрные компании, наконец, начнут платить честные налоги.
Также существует опасность того, что часть земель сельхозназначения попросту сменят свой статус. Вблизи городов, около трасс начнут строить многоэтажки, коттеджные городки, СТО, АЗС, рестораны, парковки, логистические центры и т.п. Как говорят эксперты, новый законопроект никак не решает проблему смены целевого назначения земли.
Сократится поддержка сел
Еще одна проблема может возникнуть, когда землю в одних местах скупят крупные лендлорды. В этом случае может закончиться практика поддержки местной инфраструктуры конкурирующими фермерскими хозяйствами, которые сегодня, ради того, чтобы люди не отказывали им в аренде земли, помогают им с ремонтами поликлиник, школ, дорог и прочей сельской инфраструктуры. А это в свою очередь может привести к тому, что депрессивные сельские регионы начнут становиться еще менее привлекательными для жизни. Это, в свою очередь, может привести к оттоку населения из села в город.
Наша справка
Что предлагает правительство
Основные положения закона об обороте земель предусматривают:
* финансовую поддержку малым фермерам и физическим лицам, которые покупают малые объемы до 500 га (компенсация процентов, другая финансовая поддержка);
* концентрацию собственности на уровне 15% для области и 0,5% - для страны;
* стартовой ценой продажи государственных/ коммунальных земель через торги будет нормативная денежная оценка (НДО);
* запрет приобретения в собственность участков гражданам и капиталу РФ;
* отмену моратория.
Кроме того, эксперты говорят, что в проекте закона предусмотрен приоритетный выкуп земли текущими арендаторами - если владелец хочет продать землю, то он обязан оповещать арендатора. Также есть ограничения на покупку земли в 5-ти километровой зоне государственной границы.
Если гражданин Украины имеет землю и меняет гражданство, то его земля подлежит отчуждению. Те, кому дали землю в использование до 2002 года, будут иметь возможность выкупить ее по нормативной стоимости.
