Травка зеленеет, и инвестор в дом летит
В начале года появилась информация, что на столичном рынке недвижимости наблюдается застой - количество сделок якобы сократилось на 70%, а продавцы чуть ли не охотятся за последними вымирающими, как мамонты, покупателями. Однако все не совсем так. Недавно Минюст представил статистические данные по количеству сделок в прошлом году, и оказалось, что рынок, наоборот, вырос. Квартиры покупались активнее, и на столичном рынке был даже установлен своеобразный рекорд по количеству сделок. Мы решили расспросить у экспертов, какие тенденции ожидаются в этом году на рынке украинской недвижимости и стоит ли искать жилье сейчас или лучше еще подождать снижения цен.
Рекорд на рынке
Несмотря на разговоры о падении рынка жилой недвижимости, прошлый год стал рекордным по числу сделок. По данным Министерства юстиции Украины, за 12 месяцев 2017 года в Киеве частными и государственными нотариусами было заключено 31,8 тыс. договоров купли-продажи квартир.
"Это почти на 8% больше, чем в 2016 году. Но, главное, это самый высокий показатель числа сделок с 2007 года", - заявил руководитель департамента стратегического консалтинга Украинской торговой гильдии Ростислав Симонов.
К сожалению, данные Минюста не дают возможности вычленить информацию о вторичном и первичном рынках, поскольку отражают лишь факт внесения изменений в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество.
- Сделки на первичном рынке в этой статистике не учтены или почти не учтены, - поясняют эксперты портала domik.ua. - Общего реестра сделок на первичном рынке нет. Большинство из них составляют коммерческую тайну застройщика и нигде не публикуются. Исключение - две группы сделок в отношении квартир в новых домах. Во-первых, это сделки, заключенные застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию. Если до момента продажи девелопер успел зарегистрировать квартиру на себя, передача права собственности покупателю фиксируется в реестре как сделка купли-продажи. Вторая группа сделок - перепродажа инвесторами квартир в только что сданных домах. Все остальные случаи внесения в реестр данных о собственниках в статистике не отображаются. Сосчитать, сколько квартир было продано в домах старого жилого фонда, а сколько - в только что сданных, не представляется возможным.
Что выбирают украинцы
Как говорят в консалтинговой компании City Development Solutions, в прошлом году спрос незначительно сместился в сторону 1- и 2-комнатных квартир и составил 38% и 41% соответственно. Спрос на 3-комнатные квартиры снизился на 6% и составил 20%. Удельный вес многокомнатных квартир в структуре запросов остался практически без изменений.
Что касается цен, то в течение 2017 года продолжилось смещение спроса в наиболее бюджетный сегмент - до $30 тыс.: если в начале года к этой категории относилось 43,8% запросов, то уже к концу года - 61,5%. Часть запросов из категории $100+ тыс. перешла в предыдущую ценовую группу, что привело к увеличению до 4,3% удельного веса запросов на жилье стоимостью от $70 до $100 тыс. Удельный вес остальных категорий в структуре запросов по стоимости объектов снизился.
Также эксперты говорят, что все чаще покупатели рассчитывают на значительные уступки (до 20%) по цене от продавцов, которые, в свою очередь, боятся продешевить и готовы придержать квартиру "до лучших времен" или сдать ее в аренду.
В долларах - дешевеет
Эксперты консалтинговой компании City Development Solutions говорят, что за прошлый год долларовые цены на жилье на вторичном рынке недвижимости Киева продолжали снижение. При этом было два момента, когда цены кратковременно снижались, - в феврале и октябре 2017 года. Итоговое снижение средних медианных цен в 2017 году замедлилось по сравнению с предыдущими годами и составило 3,8%.
Динамика цен предложения квартир в зависимости от количества комнат сохранила ключевые тенденции 2016 года - 2-комнатные квартиры продолжают считаться наиболее ликвидными, несмотря на то что цены на них снизились на 8%, а 3-комнатные и многокомнатные квартиры показали наибольшую ценовую стабильность. Уровень цен 1-комнатных квартир снизился на 5% по итогам года.
Медианная цена 1-комнатных квартир в декабре 2017 года составила $41,5 тыс., снизившись на 9,6%. 2-комнатные квартиры подешевели до $69,4 тыс. (на 5,3%), а медианная цена 3-комнатных квартир составила $92,4 тыс., что на 5,7% ниже, чем в декабре 2016 года.
Что дальше
Чем дальше от метро, тем дешевле
Эксперты консалтинговой компании City Development Solutions говорят, что в 2018 году динамика сделок будет зависеть в первую очередь от наличия на рынке ликвидных малометражных квартир, основным источником которых останутся вводимые в эксплуатацию новостройки. В случае отсутствия значимых экономических и политических потрясений количество сделок покажет умеренный рост.
За счет притока новых квартир на вторичный рынок совокупный объем предложения незначительно увеличится. При этом количество квартир с ремонтом в домах более ранней постройки продолжит уменьшаться в связи с уходом части таких квартир на рынок аренды.
При сохранении текущих тенденций можно ожидать незначительного снижения долларовых цен, которое в первую очередь коснется 1-комнатных квартир и квартир в удаленных от метро спальных районах.
Тарифы
Подорожание газа отложили до 1 июня
Судьба тарифов напрямую связана с законом об Антикоррупционном суде.
Правительство решило с апреля не пересматривать цену на газ для населения и оставить ее на нынешнем уровне еще на 2 месяца. Об этом сообщает агентство "Українські новини". При этом ее дальнейшая судьба напрямую зависит от того, понравится ли МВФ принятый парламентом закон об Антикоррупционном суде.
Правительство Украины в ближайшие дни даст окончательный ответ на вопрос, что будет с ценой газа для предприятий ТКЭ и населения с 1 апреля текущего года. По информации "Українських новин", премьер Владимир Гройсман решил пока не вносить никаких изменений в методику определения цены для этих потребителей и сохранить спецобязательства (PSO) для НАК "Нафтогаз України" по обеспечению их газом. Для этого срок действия постановления №187 от 22 марта 2017 года, который заканчивается 31 марта, продлят еще на 2 месяца, а решение о переносе пересмотра цены на неопределенный срок принято еще в октябре.
Таким образом, цена газа для поставок населению и ТКЭ до 1 июня не изменится и останется на уровне 4942 грн. за тысячу кубометров, а для конечного потребителя с учетом НДС и других сборов - 6958 грн. Следовательно, не повысится и тариф на горячую воду.
А дальше все будет зависеть от позиции МВФ по законопроекту об Антикоррупционном суде. Дело в том, что без принятия документа в той редакции, на которой настаивает фонд, дальнейшее сотрудничество между Украиной и кредитором невозможна. А значит, и повышать тарифы в угоду фонду, который денег не даст, да еще и за год до выборов, правительство вряд ли будет.
Если же парламент примет нужный закон и между получением очередного транша и интересами чиновников окажется вопрос цены на газ, то снова начнутся торги.
По информации "Українських новин", у Владимира Гройсмана могут согласиться на повышение цены на 3% поквартально в течение полутора лет, но вряд ли на такой вариант пойдет МВФ.
В МВФ же хотят, чтобы действовал механизм, согласно которому цены нужно пересматривать дважды в год. Эта норма закреплена в правительственном постановлении 187, но его никто не исполняет. Пересмотр цен должен был произойти 1 июля прошлого года и вступить в силу 1 октября. Согласно действующей методике, тогда тариф должен был вырасти приблизительно на 18%. Но правительство проигнорировало собственные же нормативные документы.
Проект
Самый страшный вариант
Напомним, что сначала в правительстве сказали, что газ с апреля может подорожать на 8%. Потом в прессу попал проект финансового плана НАК "Нафтогаз України". Согласно этому документу, цена газа для населения Украины и предприятий теплокоммунэнерго (ТКЭ) с 1 апреля 2018 года может увеличиться на 62% а в дальнейшем, с октября 2018 года, цена газа может вырасти на 73% в сравнении с действующей на данный момент ценой до 10,2 тысячи гривен.
Правда, этот вариант финансового плана газового монополиста был заблокирован правительством.
