"Минимизация налогов" при покупке недвижимости: выигравшие и проигравшие
"Волшебные" 1200 грн
Казалось бы, речь идет о давно известной схеме, и удивляться тут нечему: как известно, в Украине пытаются "минимизировать налоги" кто во что горазд. Но, тем не менее, в комментариях столкнулись две стороны: те, кто считают, что налоги платить не надо – "все равно украдут" и те, кто уверены, что при такой постановке вопроса успешную страну нам не построить.
Но для начала – сам пост.
"На прошлой неделе оформлял сделку по покупке трехкомнатной квартиры в Киеве, - пишет Иван Кудояр. - Стоимость квартиры – более 2,5 млн грн или 96 тыс. долларов. Всем известно, что при продаже недвижимости нужна экспертная оценка.
Если делать оценку за 400 гривен по всем стандартам, то возникают огромные налоги. В данном случае: 5% налог - 127 920 гривен, 1% сбор в пенсионный фонд - 25 584 гривен, 1,5% военный сбор - 38 376 гривен, плюс 1% нотариальный сбор - 25 584 гривен. Итого, 217 464 гривны.
Но "волшебные" 1200 гривен, уплаченные оценщику за "правильное" заключение, творят чудеса! Оценка квартиры уменьшилась в 12 раз, до 157 958 грн или 5900 долларов, а сумма налогов и сборов – до 13 426 гривен. Супер!
С одной стороны, как же здорово, что есть такие оценщики, которые экономят нам деньги. С другой, не удивительно, что медицина у нас нищая, пенсионеры бедные, а армия не боеспособная. Сейчас 80 сделок из 100 в Киеве оформляются по заниженной оценке и все об этом знают: и судьи, и прокуроры, и депутаты.
Принцип "Зачем платить больше, если можно меньше" берет верх над всеми рисками. Тем более, что за это никто не преследует. Сколько миллиардов гривен государство не получило от операций с недвижимостью?
А ваше отношение, друзья, риелторы, юристы, нотариусы к оформлению недвижимости по заниженной цене?"
Никаких гарантий…
"КП" в Украине" решила последовать совету авторы и выяснить, что об этом думают эксперты.
К сожалению, в нашей стране такая коррупционная схема очень распространена. Об этом в комментарии "КП" в Украине" рассказал аналитик ГК "Телетрейд" Сергей Шевчук и предложил разобраться, для кого такая схема выгодна, а для кого - нет.
- В первую очередь от этого страдает государство, так как в бюджет не поступают средства в необходимом объеме, и этот случай – яркий пример, ведь сумма всех налогов оказалась в 12 раз меньше, чем должна была бы быть. Понятно, что покупатель, продавец и оценщик получают выгоду: покупатель/продавец платят в разы меньше налогов, а оценщик получает "откат". Но только при условии, что все участники сделки поведут себя в соответствии с достигнутыми устными договоренностями, а такой гарантии нет.
Рискуют все!
- Во-первых, нужно понимать, что это за жилье - первичка или вторичка, - говорит юрист Андрей Вигиринский. - Если речь идет о жилье с первичного рынка, то при оформлении сделки отдельным пунктом идет информация о том, сколько было уплачено на стадии предварительного договора. Дальше эта сумма идет в зачет обязательств, а оценка осуществляется по остаточному принципу балансовой стоимости.
Дело в том, поясняет юрист, что если человек покупает жилье, которое только строится, он заключает не договор купли/продажи, а предварительный, в котором тоже есть цена. Человек выплачивает полную стоимость по этому договору, а при заключении через год или два основной сделки, в договоре пишется пункт о том, что стороны достигли согласия, что расчет проводится зачетом взаимных обязательств по предыдущему договору.
- Если речь идет о покупке недвижимости на вторичном рынке, то продавец, "минимизировавший" налоговую нагрузку, в случае расторжения сделки либо признания ее в судебном порядке недействительной, получит компенсацию в пределах суммы сделки, которая должна быть не меньше оценочной стоимости, - продолжает Вигиринский. - А вот налогообложение идет из суммы оценки, а не суммы сделки". Поясним на примере.
Допустим жилье продали за миллион, по документам – на 200 тысяч, а оценщик оценил его в 100 тысяч. В этом случае, говорит Вигиринский, налогами будет облагаться сумма 100 тыс., а при расторжении сделки покупателю будет возвращена сумма в 200 тыс. грн при отсутствии доказательств передачи 1 млн. Ведь по закону такие сделки должны проходить через банк.
- Есть такое правило, которое неплохо было бы помнить всем: пытаясь обмануть кого-то, убедись сам, что тебя не обманывают, - подытожил Вигиринский.
Итак, как видим, такая минимизация налогов печально сказывается не только на казне, но и в некоторых случаях на карманах участников сделки. Определенные риски ждут и недобросовестного оценщика. В частности, пост, с которого началась эта статья, является поводом для того, чтобы этой историей заинтересовали в Фонде госимущества. Этот фонд может проверить, соблюдал ли оценщик методологию оценки, и если нет, принять решение о лишении его лицензии.
