Покупателей квартир в недостроях хотят обезопасить
Что предлагают
Авторы законопроекта №7128 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в целях защиты имущественных прав лиц, которые приобрели квартиры и нежилые помещения в объектах незавершенного строительства", зарегистрированного в ВР 20 сентября 2017 года, предлагают ввести дополнительные меры защиты прав инвесторов, вложивших деньги в жилую недвижимость, которую еще строят.
Документом планируется с 1 июля 2018 года обязать заказчика строительства перед отчуждением квартир и нежилых помещений в незавершенных домах регистрировать за собой право собственности на дом как на объект незавершенного строительства, а также на каждую квартиру или помещение, подлежащие продаже.
При этом регистрация права собственности на соответствующие квартиры и помещения будет происходить после ввода дома в эксплуатацию и подтверждения заявителем надлежащего исполнения своих финансовых обязательств по соответствующему договору.
Два риска
В пояснительной записке к документу законодатели обратили внимание на то, что благодаря пробелам в законодательстве права требования на квартиры и нежилые объекты по договорам инвестирования между покупателями и застройщиками не подлежат государственной регистрации. И в связи с этим инвестор подвергается, минимум, двум рискам.
Во-первых, это риск нарушения прав инвесторов недобросовестным застройщиком. Обладатели права требования по договору инвестирования не защищены от двойных продаж недобросовестным застройщиком намеченной для покупки квартиры до момента ввода в эксплуатацию. Дело в том, что получив разрешение на строительство, застройщик проводит государственную регистрацию объекта незавершенного строительства и становится единственным собственником строящегося объекта. Это дает возможность недобросовестному застройщику несколько раз продавать одни и те же квартиры. Причем. Если такое случается, инвесторы жилья не могут защитить свои права в суде, поскольку их квартир еще не существует и не узаконена юридически.
Во-вторых, на рынке нередки ситуации, когда застройщик затягивает ввод в эксплуатацию жилых объектов из-за обнаруженных нарушений и недостоверной информации о проекте. Говоря простым языком, недобросовестные застройщики продают по ходу строительства больше квартир, чем было предусмотрено проектом. Рано или поздно это обнаруживается, и стройка останавливается на неопределенный срок.
Чем поможет новый закон
Эксперты говорят, что с принятием данного закона права инвесторов действительно будут защищены лучше.
- Ведь сейчас, даже оплатив полную стоимость квартиры в строящемся доме, человек не получает имущественных прав на нее, - пояснил в комментарии "КП" в Украине" юрист Андрей Вигиринский. - Данный законопроект вводит понятие имущественного права на объект строительства, как право физического либо юридического лица на приобретение в собственность недвижимости после завершения строительства объекта. Более того: такое право зафиксировано не только на бумаге в двух копиях договоров, но и подлежит обязательной регистрации в государственном реестре. Причем изначально такие права регистрирует заказчик строительства, так что еще перед покупкой покупатель может проверить: нет ли ограничений на уступку, не принадлежат ли права кому-то другому и т.д. А после заключения сделки в этот реестр будет внесена запись о том, что покупатель имеет имущественные права на конкретный объект.
При этом, предостерегает юрист, не стоит путать имущественное право с правом собственности. Собственником помещения покупатель станет только после того, как выполните условия договора, а строитель завершит строительство.
- Таким образом, такой закон обезопасит покупателя от того, что его квартиру могли бы продать повторно, - подытожил Андрей Вигиринский. – Теперь покупатель будет иметь право на конкретную квартиру, а не на воздух либо требования к компании, которая, кстати, может быть посредником и не иметь отношения к строительству. И, наконец. вследствие того, что финансовые отношения будут подлежать регистрации, должен будет усилится и контроль как за покупателем, так и за продавцом – ведь будут видны и полученные от инвесторов суммы, и то, куда они были перечислены. Правда, тут важна синхронизация работы с ГФС.
