Двойное дно украинского рынка жилья
Те украинцы, которые хотят улучшить свои жилищные условия, постоянно задаются одним и тем же вопросом: наступило ли дно на отечественном рынке недвижимости? Имеет ли смысл потратить заработанное нелегким трудом на заветные квадратные метры сегодня или подождать еще некоторое время, чтобы цены достигли дна? Как показывает анализ рынка, цены украинской недвижимости ведут себя разнонаправленно. Жилье, предлагаемое застройщиками, начало дешеветь, а старые квартиры продолжают нисходящий тренд. Разберемся, что происходит на столичном рынке недвижимости, ведь часто регионы повторяют все тенденции, которые наблюдаются в столице.
Первичный рынок: Дешевое улетает сразу
- Кругом все пишут, что обвал на рынке, все пропало. Статистика показывает, что цены летят вниз, покупателей нет и т.д., - написал посетитель на одном из популярных интернет-форумов. - И вот я решил купить квартиру в новом доме. Приехал в офис застройщика в первый день продаж в обед, а там очередь - более 70 человек. Люди занимали очередь с ночи! Когда я приехал, однокомнатных квартир оставалось несколько штук. Так что происходит?
Мы не поверили в это сообщение, думали, что это рекламный трюк застройщика. И поехали в офис этого застройщика на второй день после начала продаж под видом покупателя. По легенде, нам нужна небольшая однокомнатная квартира площадью 36 квадратных метров. Заявленная цена на такое жилье - 610-690 тысяч гривен в зависимости от этажа и будущего вида из окон. Панельный дом находится в новом строящемся большом жилом комплексе в десятиминутной пешей доступности от уже существующей станции метро на Правом берегу. При этом застройщик обещает сдать дом чуть больше чем через год с косметическим ремонтом в жилой зоне. Останется только положить плитку в санузле, установить сантехнику, и можно заезжать.
- Извините, все однокомнатные квартиры уже или раскуплены, или забронированы, - говорят нам в офисе продаж. - Можем поставить вас в очередь. Если кто-то в течение трех дней откажется, то право выкупа квартиры перейдет к вам. Правда, у нас в очереди уже больше 10 человек, так что или подождите анонса следующего дома, или выберите из других вариантов.
После анализа предложений застройщика выясняется, что однокомнатные квартиры приблизительно такой же площади и цены есть на Левом берегу Киева. Там тоже строится большой микрорайон, и до метро пешком те же 10-15 минут. Но, как говорят менеджеры, Правый берег пользуется большей популярностью.
- Кстати, если вы посчитаете, то квадратный метр в "двушке" или "трешке" стоит существенно дешевле, чем в однокомнатной, - начинает уговаривать меня менеджер, прямо как продавец на рынке. - Тем более у нас сейчас акция - в трехкомнатных квартирах скидки. Вот можно за 1,1 млн грн. взять трехкомнатную квартиру площадью 82 квадратных метра.
- Но у меня нет таких денег, - парирую я. - Тут еле-еле на "однушку" наскреб.
- В некоторых домах у нас возможно кредитование под 10% в гривне, - продолжает уговаривать меня менеджер. - Причем объектом залога и будет ваша квартира. Вот у вас есть 600 тысяч гривен, а еще 500 тысяч возьмете в кредит.
Единственное впечатление, которое у меня складывается после посещения офиса продаж, - деньги у народа есть и их по-прежнему вкладывают в недвижимость. Хотя, с другой стороны, трехкомнатная квартира в столице за 45 тысяч долларов да еще и рядом с метро - если бы мне об этом кто-то сказал три года назад, я бы не поверил. Но трехкратная девальвация сделала свое дело - в валюте квартиры в Украине существенно подешевели. А вот в гривне - подорожали.
Кстати, подобное жилье сейчас строят многие застройщики. Найти однокомнатные квартиры со сроком сдачи через год-полтора по цене около 16-20 тысяч гривен за метр - не проблема. Правда, не все они возле метро.
Вторичный рынок: в поисках дна
А вот на вторичном рынке долларовые цены идут вниз. Если учесть, что за последний год стоимость "зеленого" в Украине практически не изменилась, то можно говорить о тренде снижения и гривенных цен.
- С начала 2016 года цены предложений на однокомнатные квартиры в Киеве в долларовом эквиваленте снизились на 7,1%, с $1082 до $1005 за квадратный метр, - пояснили эксперты портала недвижимости Dоmik.ua. - В январе-феврале наблюдался рост усредненной стоимости квадратного метра однокомнатных квартир, причиной которого, по всей видимости, послужило изменение состава предложения. С конца февраля рост средних цен предложений на однокомнатные квартиры сменяется падением, которое продолжается до настоящего момента.
Похожая ситуация и с двухкомнатными квартирами: за истекшие полгода средние цены на такую недвижимость в Киеве в долларах США в целом снизились. Так, в сегменте двухкомнатных раздельных квартир падение средней стоимости квадратного метра составляет 7,9%, тогда как на менее удобные для проживания двухкомнатные смежные - 11,6%.
Как говорят специалисты Dоmik.ua, покупатели интересуются преимущественно самым бюджетным жильем, в этом же сегменте заключается большинство сделок. Продавцы, особенно одно- и двухкомнатных квартир, на уступки идут крайне неохотно, владельцы трехкомнатных чуть более сговорчивы. Причиной тому - снижение спроса на такие квартиры из-за роста коммунальных платежей.
Что касается реальных сделок, то, по данным агентства, "гостинки" (23-24 кв. метра) не возле метро продаются по 22 тысячи долларов, однокомнатные в районах, приближенных к центру (без метро) - 40 тысяч долларов, а "двушки" возле метро - по 50 тысяч долларов.
ВОПРОС РЕБРОМ
Что дальше?
Практически все аналитики рынка недвижимости уверены, что на первичном рынке падения цен в гривне уже не будет. Разве что гривна начнет укрепляться. В качестве аргумента приводят тот факт, что прошлым летом многие застройщики устраивали акции со снижением цены на 25-40%. В этом году скидок более 10%, да и то на большие квартиры, не наблюдается.
Рост же гривенных цен на первичное жилье возможен в случае девальвации национальной валюты на 10% и более. С другой стороны, эксперты советуют сейчас покупать вторичную недвижимость только с целью улучшения своих жилищных условий. Старая квартира как инвестиция на сегодня слишком рискованное предприятие.
- Никто не может дать гарантию того, что цена квадратного метра "вторички" в ближайшее время будет расти, - говорит аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. - Мы не видим предпосылок к тому, чтобы рынок недвижимости шел в рост. Да, экономика более-менее стабилизировалась, стабилен и курс доллара, но доходы у людей осталась в гривне.
Некоторые эксперты предполагают, что падение вторичного рынка будет продолжаться до тех пор, пока цены не сравняются с новыми домами со сроком сдачи через полгода-год у надежных застройщиков. В плюсах старого жилья тот факт, что сразу после сделки можно делать ремонт или и вовсе заселяться. Жилье на первичном рынке привлекает людей тем, что квартиры в новом доме имеют новые коммуникации, лучше утеплены, оборудованы счетчиками тепла или их можно установить за относительно небольшие средства. Правда, некоторые застройщики навязывают покупателям свой ЖЭК, с которым после создания ОСМД некоторые люди судятся годами.
Да и скандал с крупным застройщиком, стройки которого признаны незаконными, может повлиять на привлекательность вторичного рынка для потенциальных покупателей. Но эксперты не ожидают каких-либо серьезных колебаний цен из-за этого. О проблемах с незаконными стройками было известно давно, больше удивляло, что правоохранительные органы так долго тянули с этим вопросом.
А В ЭТО ВРЕМЯ
Вступает в силу закон, который позволит украинцам привозить б/у автомобили из Европы. Согласно ему автомобиль нужно завозить самостоятельно. Посредники уже предлагают туры в соседние страны или Литву за машиной по 500 евро. Вторым важным моментом принятого закона стал тот факт, что человек за все время сможет завезти на себя до трех автомобилей. Дело в том, что в опубликованной редакции разрешено продавать машину через 365 дней после ее регистрации в Украине.
