Украинская недвижимость: пришло ли время покупать?
Сейчас, когда цены на квадратные метры упали до уровня 2002-2003 годов, кто-то нет-нет, да и задается вопросом: а не настало ли время улучшить свои жилищные условия?
Вторичный рынок скорее мертв
Сегодняшний рынок недвижимости напоминает коматозника, который после тяжелой болезни с трудом начал открывать глаза. Специалисты наблюдают некоторое оживление на рынке, но связано ли оно с тем, что желания продавцов и покупателей начали находить баланс, пока сказать сложно.
Цены на вторичное жилье в большинстве крупных украинских городов колебались в пределах нескольких долларов за метр. Так, по данным компании SV Development, за месяц стоимость квадратного метра в большинстве городов упала на 0,1-0,2%. Если переводить это в абсолютные цифры, то такие изменения можно считать чуть ли не статистической погрешностью.
Например, в столице в июле цена квадрата снизилась с 1191 до 1189 долларов, то есть аж на 2 доллара. Если учесть, что цена квартиры где-нибудь в спальном районе вдали от метро и аналогичной по метражу в центре будет отличаться вдвое, то появление одного-двух дешевых предложений на рынке могут изменить общую картину на 1-2 доллара.
Поводом для сдержанного оптимизма стало увеличение количества сделок. В июле, по данным SV Development, в столице были заключены 402 сделки купли-продажи вторичного жилья, что на 19% больше количества сделок за май.
С одной стороны, хорошо, что рынок растет. Но для сравнения: в 2008 году в Киеве было продано 20 тыс. квартир, то есть в среднем заключалось около 1,6 тыс. сделок ежемесячно. Таким образом, по объемам сегодняшний рынок в 4 раза хуже докризисного.
- Например, есть на руках 20 тысяч долларов, - говорит мой знакомый киевлянин Сергей. - Несмотря на кризис, беспроблемную квартиру за такие деньги найти невозможно. Бывают, попадаются убитые в хлам гостинки или жилье с какими-то проблемами. Уже несколько месяцев мониторю все доски объявлений, и получается, что дешевле 30 тысяч долларов предложений нет. Недавно разве что видел однокомнатную "чешку" за 29 тысяч долларов, но там первый этаж, и она требует хорошего ремонта.
Подтверждают это и риелторы, а также статистика сайтов по продаже жилья. Сейчас средняя цена продажи однокомнатной квартиры в столице составляет 40 тысяч долларов.
Застройщики заманивают акциями
Как говорят эксперты, одна из самых больших проблем вторичного рынка жилья заключается в том, что продавцы хотят получить на руки валюту, а не все потенциальные покупатели имеют на покупку жилья доллары и евро.
- У нас сорвалось несколько сделок из-за того, что покупатель не мог обменять гривну на доллары, как того хотел продавец, - рассказали нам в одном из агентств недвижимости. - Ведь все знают, что, несмотря на законодательный запрет продажи недвижимости за валюту, сделки происходят именно в долларах США.
В такой ситуации часть покупателей, которые имеют на руках гривну, идут к застройщикам. Особенно популярны те, кто фиксирует цену в национальной валюте, не привязывая ее к стоимости валюты на межбанке. Правда, и тут цены растут.
"Новостройки эконом-класса были самыми востребованными в начале 2015 года, что позволило застройщикам поднять нижний порог стоимости квадратного метра до 13 тыс. грн. и не сильно демпинговать. Средняя цена в эконом-сегменте за 6 месяцев выросла с 14 093 до 18 755 грн./кв. м", - говорится в отчете компании City Development Solutions (CDS).
По данным аналитиков, из-за более низких цен на первичном рынке и возможности расплачиваться гривной соотношение сделок между "первичкой" и "вторичкой" сейчас составляет 2 к 1 в пользу нового жилья. Кроме того, сейчас многие застройщики проводят акции и распродажи.
- Начиная с середины мая с целью повышения покупательской активности застройщики массово запустили дисконтные и акционные программы, - поясняют аналитики CDS. - Средний размер предоставляемого дисконта варьировался в диапазоне от 20 до 30%.
Мы решили проверить это и под видом покупателей обратились в отдел продаж одного из крупных застройщиков, который на прошлой неделе объявил акцию по продаже трехкомнатных квартир по акционным ценам от 810 до 875 тысяч гривен (35-40 тысяч долларов).
- Буквально за три дня все квартиры были или забронированы, или уже оплачены, - сказала нам менеджер по продажам. - В одном доме еще осталась квартира на втором этаже. Вы можете внести часть суммы, но через несколько дней акция перестанет действовать и оставшиеся квадратные метры вам придется оплачивать по полной цене.
Как говорят эксперты, сейчас большинство застройщиков стараются заставить покупателя оплатить всю сумму сразу и ждать достройки дома, которая растянется на 1-2 года.
|
Что дальше?
Есть шанс подобрать хороший вариант
Большинство экспертов, опрошенных нами, пока не ожидают ни резкого подорожания, ни резкого удешевления жилья. Падать могут разве что цены на вторичном рынке.
- Удешевление квадратных метров в первую очередь связано со снижением цен на первичную недвижимость в долларовом эквиваленте, - говорит вице-президента Международной федерации недвижимости Александр Бондаренко. - Желая привлечь клиентов, застройщики пересчитывают стоимость предлагаемых квартир. А это ведет к пересмотру цен и на вторичном рынке, так как разница между жильем в новых и старых домах должна составлять не более 20 процентов.
На первичном специалисты советуют покупателям выжидать, анализируя акционные предложения.
При этом застройщики будут и дальше пытаться снизить стоимость квартир, правда, не за счет снижения цены квадрата, а за счет уменьшения площади самих квартир.
- Новые предложения во всех сегментах отличаются оптимизацией функционала квартир за счет объединения зон кухни и гостиной, - поясняет старший консультант CDS Виктория Погасий. - Это фактически обусловливает уменьшение площади объектов и, как следствие, стоимости покупки. Такой формат 1-, 2-спальных квартир пользуется гораздо большим спросом, чем их типичные 1- и 2-комнатные аналоги.
А вот рост долларовых цен большинство экспертов не прогнозируют ранее 2016 года. Поэтому если у вас есть деньги на покупку жилья, в ближайшие полгода-год у вас есть шанс подобрать хороший вариант.
