Сколько стоит жилье у нас и за границей?
Наличие квартиры в последние годы стало у нас признаком достатка и даже роскоши. Еще бы: позволить купить ее нынче могут лишь очень состоятельные люди. Квадратные метры сделались золотыми, причем не только в Киеве, но и в регионах. А процесс подорожания не собирается останавливаться и на нынешней запредельной отметке.
Почему же так накладно?
Сравнивать жизнь в Украине и за границей - дело неблагодарное. Как ни крути, а в результате все равно получается, что хорошо там, где нас нет. За рубежом и зарплаты больше в разы, и кредит взять дешевле. Тогда почему при такой разнице в доходах наше жилье недоступнее, чем у них?
«Спрос опережает предложение», - отвечают на данный вопрос эксперты жилищного рынка. Но отчего тогда он столь бурно растет? В стране наблюдается естественная убыль населения, существует острая демографическая проблема. Нас все меньше, а квартир требуется все больше - что за парадокс?
Люди начали жить богаче, доходы растут на 30% в год. Безусловно, с этими данными официальной статистики не поспоришь. У населения появились свободные деньги, которые люди пытаются вложить, чтобы уберечь от обесценивания. А инструментов для подобной процедуры немного: доходность по вкладам ниже инфляции, играть на фондовом рынке рискованно. Остается недвижимость, чья стоимость уверенно ползет вверх, да и в любом случае квартира никуда не денется. Вот потому жилье в Украине и превратилось в лучший способ вложения капитала, а не является нормальной человеческой необходимостью. Спекулянты, скупающие его в большом количестве, взвинтили цены!
Новостройки же в основном рассчитаны на богатых: многие комнаты с улучшенной планировкой, развитая инфраструктура - такие хоромы обычному трудяге не по карману.
За границей же история совсем другая. Инвестируют там по большей части в фондовый рынок либо хранят накопления на депозитах. Плюс доступные кредиты, которые держат цены на жилье на коротком поводке. Обладателю средней зарплаты в Киеве (2 647 гривен) придется копить на квартиру около 20 лет (средняя цена однокомнатной площадью 50 квадратных метров на сегодня составляет $120 тыс.). Если же взять аналогичную и такой точно площади в Нью-Йорке, сопоставив с тамошней средней зарплатой, то откладывать на нее американцу требуется всего 5 лет. Хотя наше сравнение следует считать условным, поскольку в США квартиры, даже однокомнатные, в несколько раз больше по площади, чем здесь.
Безусловно, по стоимости элитного жилья Лондон или Москва опережают Киев. А за квадратный метр на Манхэттене просят $15 - 20 тысяч. Только вот за границей, в отличие от Украины, реально найти вариант эконом-класса. У нас же и хрущевка стоит, как вилла в Турции.
Кстати, теперь многие украинцы начали вкладывать деньги в зарубежную недвижимость. Прикупить уголок в мировом туристическом центре, где-то в Паттайе, не просто удобно, но и выгодно, ведь его можно сдавать отдыхающим, получая недурной доход.
А вообще эксперты давно говорят, что стоимость жилья в Киеве завышена в несколько раз. Много у нас рассуждают и о справедливой цене. Однако в рыночных отношениях не существует понятия «справедливость», там заправляют спрос и предложение. Если клиенты дают требуемую цену, никто ее снижать и не будет.
Когда подешевеет?
На этот сакраментальный вопрос эксперты отвечают лаконично: никогда! С другой стороны, действия Нацбанка способны привести к ограничению кредитования и, как следствие, к снижению цен.
- В течение ближайших пяти - семи лет в Украине будет происходить умеренный рост стоимости жилья - не менее чем на 20-30% ежегодно, - считает председатель правления банка «Аркада» Константин Паливода. - Площадь построенных в Украине за последние 28 лет «квадратов» в расчете на одного человека в 3,8 раза меньше, чем в Соединенных Штатах. За пять лет каждому украинцу перепало в среднем лишь по 0,8 кв. метра, что в 7,4 раза меньше, чем в Америке. Следует учесть и то, что у нас почти три четверти жилищного фонда физически и морально изношены и нуждаются в реконструкции или снесении как аварийные. Обновление составляет менее 1% в год. Поэтому с учетом количества и качества домов потребность в их возведении на одного человека в нашей стране в 10 раз выше, чем в США или Европе! У нас остро не хватает жилья, и до насыщения рынка еще очень далеко.
Как считает специалист, всплеск цен должен повлечь за собой строительный бум, потом избыточное предложение, усиление конкуренции и в конечном итоге - удешевление. Это возможно, но не ранее чем через 5-7 лет.
Не исключено также, что в ближайшее время рынок недвижимости перестанет расти. Дело в том, что вследствие чрезмерного давления со стороны НБУ на денежную массу уже даже некоторые банки из первой двадцатки прекратили выдачу кредитов. Несмотря на то что ситуацию не афишируют, люди получают отказы в выдаче займов. Опрошенные «Комсомолкой» банкиры не в состоянии объяснить, как долго продлится блокада финансового рынка Нацбанком. Сегодня некоторые финучреждения вынуждены привлекать средства под 30 - 40% годовых. Естественно, кредиты под такие проценты населению не по карману, да и банки в основном заняты тем, чтобы поправить свои дела.
Если эта ситуация затянется на 3 - 6 месяцев, рынок недвижимости просто перестанет функционировать, ведь без кредитования в настоящее время продают очень мало жилья. Как поведут тогда себя спекулянты, которые скупили его с надеждой на барыши, покажет время.
Ждет ли нас ипотечный кризис?
Основная причина доступности квартир и домов на Западе - дешевые ипотечные кредиты. В Америке до недавних пор можно было взять кредит на жилье под 4% годовых. Но это закончилось большими финансовыми проблемами не только для США, но и для всего мира. Раздавая кредиты направо и налево, американцы не учли, что жилье способно подешеветь и займы окажутся необеспеченными. В итоге банки начали продавать долги населения друг другу и европейским коллегам. По ходу дела в два раза выросли и ставки по кредитам, к чему в Штатах явно были не готовы. Теперь мир находится на краю глобального экономического кризиса.
Повторится ли такое у нас? Украинские банкиры считают: вряд ли. Дело в том, что стоимость имущества, которое находится в залоге у банков, превышает суммы выданных по ним кредитов в 2 - 3 раза. Бум кредитования состоялся около двух лет назад, когда недвижимость сильно подорожала.
Строители тоже уверены, что кризиса не будет. В отличие от Америки, где его вызвали бурное строительство и предложение, в нашем государстве складывается совсем иная ситуация.
- Рост цен никогда не являлся причиной кризиса в условиях спроса, не обеспеченного предложением, - уверен Константин Паливода. - Американский ипотечный спад - это классический итог перепроизводства: избытка жилья, кредитных ресурсов и механизмов финансового обеспечения. Только не в реальном секторе, как это было в 30-х годах ХХ столетия, а в макроэкономической сфере. В Украине все не так. Наша проблема заключается в необеспеченном спросе на недвижимость, неразвитости ипотечного (крайне мало ипотечных кредитов) и фондового рынков (маленький набор и объемы финансовых инструментов).
По мнению специалиста, сравнивая предпосылки ипотечного кризиса в нашей стране и США, следует в первую очередь обращать внимание на значительный дефицит квартир в Украине.
