Хотите купить готовую квартиру? Записывайтесь в очередь!
Получив задание редакции выбрать квартиру на первичном рынке Донецка, журналисты "КП" организовали фокус-группу из уже состоявшихся покупателей жилья, а также "группу поддержки" из еще только намеревающихся. Выводы делались на основании полученной информации в контексте трех главных приоритетов: гарантии безопасности, качество, цена.
Первое правило "Даже если риск составляет 0,01% - не рисковать!" относилось к вопросу доверия тем предложениям, которые не подкреплены стопроцентными гарантиями со стороны застройщика. Второе правило касалось качества современных новостроев и звучало так: "Не ждите проблем - задавайте вопросы!"
Итак, выбрали застройщика, объект, пообщались с жильцами и соседями. Пришло время поговорить о главном - о цене. Путем банального телефонного обзвона отделов продаж мы выяснили: сегодня в городе она варьируется от 5 до 11 тыс. грн. за квадратный метр. Разница существенная. Давайте посмотрим, из чего она складывается и какие в конечном счете предложения следует принимать всерьез.
Каждый застройщик желает взять
побольше. А как же? Производитель всегда хочет много - это бизнес. Но получает столько, сколько готов дать потребитель - это рынок. С наступлением кризиса эти истины стали особенно очевидны. Мы уже понимаем, что квартиры, которые не имеют перспективы быть в ближайшее время достроенными, сегодня не стоят ничего - по сути, они - воздух. Поэтому, какие бы акции и распродажи ни объявлялись, сколько бы за "воздух" ни просили - хоть 2 гривны, такие инвестиции можно считать чистой воды благотворительностью в адрес терпящих бедствие застройщиков.
С другой стороны, компаниям, которые не остановили производство и сумели в условиях кризиса сформировать реальные предложения, пользующиеся спросом, такая удача не сама на голову свалилась. Возможность достраивать объекты в нынешних условиях означает принять на себя весь огонь долговых обязательств по старым кредитам, "выбивание" кредитов новых, извлечение собственных резервных средств, сокращение персонала и возрастание нагрузки на оставшихся сотрудников,рост цен на стройматериалы, абсолютное бездействие со стороны правительства и постоянное брюзжание обывателей, которые, безусловно, считают, что застройщик просто обязан сделать цены дешевле. Честно говоря, мы и сами были уверены, что по мере активизации кризиса цены на рынке упадут раза в три. Об этом не говорил и не писал только ленивый. Но до сих пор ничего такого не произошло, а почему? Очевидно, что если выживший и продолжающий работать застройщик не опускает цену, значит, она дошла до того предела, ниже которого начинаются убытки. И если он радостно припустится навстречу покупателю, значит, разделит судьбу большинства и погибнет.
В одной из донецкий компаний нам на пальцах объяснили: если раньше кредитные займы обслуживали шесть одновременно строящихся объектов, то теперь - только один. То есть денежная нагрузка на квадратный метр только от ежемесячных процентов по кредиту выросла в пять раз и составляет сегодня порядка 20-30% стоимости. Это если кредит был в гривне. А если в долларах? Тогда долги компании увеличиваются еще почти в 2 раза.
Потребитель сегодня, конечно же, пытается диктовать свои условия - до тех пор, пока есть выбор, проблемы застройщиков его мало волнуют. Поэтому строителям приходится гибко балансировать на грани рентабельности, то замораживая цены в гривне на фоне растущего доллара, то предлагая рассрочки, то увеличивая количество бесплатных сервисов - начиная от оформления документов и заканчивая предоставлением дизайнерских проектов планировок.
Свой среди чужих
Второй вопрос, как долго потребитель будет на "коне" - с приятными во всех отношениях скидками и преференциями? Сегодня в донецких новостроях уже практически не осталось одно- и двухкомнатных квартир. В год кризиса они были самыми доступными и потому - самыми востребованными. Новых предложений в ближайшее время будет раз, два и обчелся - мы все наблюдаем, как тяжело продвигается работа на самых "живых" стройках Донецка. По самым оптимистичным прогнозам, в будущем году общими усилиями в эксплуатацию введутся максимум две-три высотки. О перспективной динамике говорить не приходится - срок строительства дома составляет в среднем два года, и поскольку в 2009 году ни одного нового объекта в городе заложено не было, то в 2011-м каждая новая квартира станет уникальной. Риелторы в один голос прогнозируют тотальный дефицит готового жилья уже в начале будущего года. Откуда в такой ситуации взяться тенденции к снижению цены? Ее и нет. Цена уже сегодня подросла, и естественно, что тот, кто выставит предложение в отсутствии конкуренции, дальше будет диктовать максимальные цены. Насколько максимальные? Давайте прикинем. Сегодня большинство домов на завершающейся или завершившейся стадии строительства продается все-таки по старой - докризисной - себестоимости с минимальной для застройщиков рентабельностью, которая едва погашает кредитную нагрузку. О сверхприбылях (если они и были когда-то где-нибудь в столицах) в городе Донецке никто не упоминает. Не до жиру. Но если речь пойдет о жилых домах, возведенных непосредственно в кризис, то во сколько застройщик оценит готовые квартиры с учетом того, что себестоимость выросла в разы, а на львиную ее часть изначально претендует банк с новыми условиями по кредитам под 30 % годовых? Даже если оживут "недострои", на которые в любом случае все это время аккуратно капали проценты по старым кредитам, на "дешево" рассчитывать не приходится. А кто компенсирует "кризисные" затраты? Конечно же, потребитель, за которым, заметим, сегодня тоже никто не стоит, даже банки со спасительной ипотекой.
О бедном клиенте замолвите слово
Это Донецк - город контрастов. Ничего не поделаешь. Потенциальные клиенты, способные оценить преимущества новостроя, иногда еще малосостоятельны. Мы и сами по молодости щедро платим за, увы, арендованную квартиру и скупо откладываем на то, чтоб когда-то скоро, когда восстанет из мертвых ипотека, наша жизнь вышла бы на качественно новый уровень. Но много в Донецке и тех, кто до сих пор не определился с заработанным в годы стабильности капиталом. И вот они сегодня спешат. Иллюзия обвала рынка и распродажи за копейки даже для самых осторожных уже не есть руководство к действию. Если хотите купить котлован - тогда да, тогда ради Бога. Но в одной из немногочисленных компаний, которые имеют в продаже готовое жилье, нам по телефону предложили записаться в очередь на осмотр выбранной на сайте квартиры - менеджеров в отделе сократили, а количество желающих спасти свои деньги от послевыборной инфляции к Новому году прибывает. В Интернете промелькнула информация о том, что статистика продаж возвращается к "докризисной", соответственно, в ближайших планах компании - выйти и на "докризисные цены". Не можем не процитировать понравившееся выражение: "Кто банкует дефицитом, тот его и танцует".Так что правило третье при покупке новой квартиры мы для себя обозначили так: "Завтра не факт, что будет, но факт, что дороже. Поэтому, если деньги есть сегодня, надо покупать сегодня!"Не забывая, конечно, о гарантиях и качестве (но об этом - см. выше).
Врезка:
Тот, кто выставит предложение в отсутствие конкуренции, будет диктовать максимальные цены.
